La visura catastale è il documento ufficiale che riporta i dati di un immobile registrato al catasto: identificativi, consistenza, categoria, rendita e intestati. Serve per compravendite, mutui, successioni e pratiche edilizie, e si richiede online dall'Agenzia delle Entrate. Questa guida copre canali, costi e lettura del documento.
Cosa contiene
Una visura completa riporta:
Dati identificativi: codice catastale del comune, foglio, particella e subalterno, superficie catastale, categoria e classe.
Dati economici: rendita catastale, base per il calcolo del valore catastale e delle imposte.
Dati tecnici: consistenza (vani o metri quadri), piano, indirizzo.
L'intestazione riporta inoltre i titolari di diritti reali sull'immobile, con le rispettive quote.
Come richiederla online
Il canale ufficiale è il portale dell'Agenzia delle Entrate:
- Sister, il sistema informativo del territorio, per professionisti accreditati
- Fisconline, per i cittadini, con SPID o CIE
- Entratel, per i professionisti con volumi elevati
La visura per i propri immobili è gratuita tramite Fisconline. Per immobili di terzi il servizio è a pagamento, con tariffe pubbliche di pochi euro. I servizi privati autorizzati offrono consegne più rapide a costi da 15 a 50 euro: utili quando servono documenti in tempi stretti, ma per uso ricorrente conviene l'accreditamento ufficiale.
Se devi richiedere più visure insieme, prepara prima foglio e particella di ogni immobile: il portale processa una richiesta alla volta, e i dati vanno inseriti senza errori. La guida agli identificativi spiega dove trovarli.
Come si legge
Categorie catastali
La categoria indica la destinazione d'uso e si divide in gruppi:
- Gruppo A, abitazioni: A/2 abitazioni civili, A/3 economiche, A/4 popolari
- Gruppo C, commerciale: C/1 negozi, C/2 magazzini, C/6 autorimesse
- Gruppo D, speciale: capannoni, alberghi, opifici
- Gruppo E, particolare: stazioni, edifici di culto
- Gruppo F, entità urbane senza rendita: aree urbane, unità collabenti
La tabella completa delle categorie riporta ogni codice con rendita e classi.
Valore catastale
Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita per il coefficiente della categoria e la rivalutazione del 5%. I moltiplicatori più usati: 110 per la prima casa (115,5 con rivalutazione), 120 per gli altri immobili abitativi (126 con rivalutazione), 140 o 160 per IMU a seconda del gruppo. La guida al calcolo dettaglia tutti i coefficienti.
Gli errori da evitare
Confondere superficie catastale e superficie commerciale. La superficie catastale segue regole proprie: include i muri perimetrali, esclude i balconi scoperti, applica coefficienti di riduzione. La metratura dell'annuncio e quella in visura quasi mai coincidono.
Leggere la rendita come valore di mercato. La rendita è un valore fiscale calcolato su tariffe d'estimo spesso datate. Il valore di mercato si stima con le quotazioni OMI, non con la rendita.
Non verificare la data della visura. Dopo frazionamenti, accatastamenti o variazioni, i dati cambiano. Una visura vecchia può riportare una particella soppressa.
Automatizzare le visure
Per chi consulta il catasto ogni giorno, notai, agenzie, studi tecnici, il portale manuale diventa un collo di bottiglia. Visura API è il progetto open source (AGPL-3.0) che automatizza l'estrazione da SISTER via browser headless, esponendo un servizio REST con foglio e particella, pensato per chi ha già le proprie credenziali SISTER. La guida completa ne spiega funzionamento e limiti.
Domande frequenti
La visura per il mio immobile è gratis?
Sì, tramite Fisconline con SPID o CIE per gli immobili di cui si risulta intestatari. Per immobili di terzi il servizio è a pagamento.
Quanto tempo serve per ottenerla?
Online la consegna è immediata. Le richieste via intermediario dipendono dai loro tempi di lavorazione.
La visura prova la proprietà?
No. Riporta l'intestazione catastale, che può divergere dal diritto di proprietà. La prova dei diritti sta negli atti, verificabili con la visura ipotecaria.
Posso vedere i dati catastali anche senza visura?
Sì: sulla mappa di app.zornade.com particelle, identificativi e dati aperti sono consultabili gratis, senza registrazione. La visura resta il documento ufficiale da allegare alle pratiche.
Ultimo aggiornamento: settembre 2026, Redazione Zornade
Foto di copertina: Pawel aparatem_go su Pexels