visura-api: automazione open source del portale SISTER

Chi opera nel settore immobiliare, negli studi notarili, o più in generale si occupa di dati catastali in Italia, ha già una propria opinione maturata su SISTER. Non è necessario ricordare cosa sia una visura catastale. È sufficiente pensare all'ultima sessione di lavoro sul portale — il login SPID che scade, i form da ricompilare, i risultati in HTML da ricopiare manualmente — per riconoscere un problema che il settore conosce da anni.

SISTER funziona, per quello che è stato progettato: una consultazione alla volta, pensata per l'operatore umano. Il problema è che il contesto operativo intorno a SISTER è profondamente cambiato, mentre il portale è rimasto sostanzialmente fermo.

Chi effettua due visure al mese non affronta particolari difficoltà. Chi ne gestisce duecento alla settimana, sì.

Il limite strutturale

La questione di fondo è nota a chiunque abbia provato a costruire qualcosa sopra i dati catastali italiani: non esiste un'interfaccia programmatica. SISTER non espone API, non restituisce JSON, non prevede un flusso machine-to-machine. Non si tratta di una dimenticanza — non è stato progettato per quello. È un portale web con form HTML, pensato per restituire documenti a un utente con un browser.

Le conseguenze sono concrete e ben note nel settore.

Uno studio notarile che deve chiudere la cessione di un portafoglio con duecento unità immobiliari ha bisogno di duecento visure, una alla volta, con la sessione SPID che scade periodicamente e richiede un nuovo login. Uno sviluppatore che sta costruendo un prodotto PropTech e necessita della rendita catastale aggiornata come input di una pipeline dati non ha altra strada ufficiale che la consultazione manuale. Un fondo immobiliare che deve monitorare periodicamente la situazione catastale dei propri asset affronta lo stesso processo del privato che controlla casa propria — replicato centinaia di volte.

Nel frattempo, in diversi paesi europei i sistemi catastali espongono servizi WFS, endpoint INSPIRE, in alcuni casi API REST complete. In Italia, 83 milioni di particelle — una delle banche dati immobiliari più ampie del continente — restano accessibili attraverso un form HTML.

Cosa fa visura-api

visura-api nasce come risposta a questo problema. Il principio è lineare: se il portale non fornisce un'API, è possibile costruirne una sopra.

In pratica, il servizio si interpone tra l'applicazione dell'utente e SISTER. Una chiamata REST — POST /visura con provincia, comune, foglio, particella — attiva un browser headless (Playwright + Chromium) che esegue l'intera sequenza che altrimenti andrebbe svolta manualmente: apertura di SISTER, compilazione dei moduli, attesa del risultato, lettura dal DOM e restituzione in JSON.

Non si tratta di un aggiramento di sistemi di sicurezza. Il servizio utilizza le credenziali SPID dell'utente, le stesse necessarie per un accesso manuale. La differenza è che l'operazione viene eseguita programmaticamente.

Tre modalità di estrazione

Il servizio copre i casi d'uso più ricorrenti nell'operatività professionale:

Immobili per particella — dato foglio e particella, restituisce quanto esposto da SISTER: categoria, classe, consistenza, rendita, indirizzo. In formato strutturato, non in un PDF da interpretare.

Intestatari — per ogni immobile identificato, i titolari di diritti reali: proprietari, usufruttuari, nudi proprietari, con le rispettive quote.

Sezioni censuarie — estrazione massiva delle sezioni territoriali per provincia. Una funzionalità rivolta a chi costruisce database geografici completi o conduce analisi territoriale su scala regionale.

Lo stack tecnico

FastAPI come layer HTTP: il modello async si presta a gestire richieste che impiegano 30-60 secondi, dove il collo di bottiglia non è il software ma i tempi di risposta del portale SISTER. Playwright per il browser automation, per una gestione di Chromium più affidabile e moderna rispetto a Selenium. Docker per il deploy, per eliminare la complessità di configurazione di Chromium headless sui diversi ambienti.

Ogni richiesta impiega tra i 30 e i 60 secondi — tempo determinato dal portale SISTER, non dall'applicazione. Le richieste vengono accodate internamente per rispettare i limiti di frequenza del sistema.

Perché open source

Questo è il punto centrale dell'articolo e, con ogni probabilità, la ragione per cui vale la pena scriverlo.

visura-api avrebbe potuto essere un servizio chiuso. Sarebbe stato possibile collocarlo dietro un paywall, vendere visure automatizzate a pochi euro l'una, e generare ricavi in un mercato dove gli intermediari applicano tariffe tra i 12 e i 27 euro a documento. Invece è pubblicato su GitHub con licenza GPL-3.0, leggibile e utilizzabile da chiunque.

La ragione non è idealismo astratto. È la convinzione che questo tipo di strumento debba esistere come infrastruttura condivisa, non come rendita di posizione per chi è arrivato prima a scrivere uno scraper.

I dati catastali sono dati pubblici. Il fatto che siano accessibili solo attraverso un portale privo di API è un limite dell'infrastruttura statale, non una ragione per creare nuovi intermediari. Se domani l'Agenzia delle Entrate esponesse un'API REST del catasto — come sarebbe auspicabile e come prima o poi avverrà — tutti i servizi di intermediazione a pagamento perderebbero ragion d'essere. E con loro, questo stesso progetto. Ma nel frattempo, il costo per accedere a dati pubblici non dovrebbe ricadere sulle spalle di chi li utilizza professionalmente.

C'è anche una ragione pratica. Il flusso di autenticazione SPID cambia da provider a provider, SISTER aggiorna l'interfaccia senza preavviso, i selettori CSS del portale si modificano. Un progetto di questo tipo ha bisogno di manutenzione distribuita. Se un utente opera con un provider SPID diverso e può contribuire l'adattamento, il codice aperto lo rende possibile. Se SISTER modifica un form, chi se ne accorge per primo può aprire una pull request. Il modello open source rende il progetto strutturalmente più resiliente.

Al momento il login automatizzato è compatibile con CIE Sign / Sielte ID. Altri provider SPID richiedono adattamenti specifici, dato che ciascuno ha una propria interfaccia di autenticazione — ed è esattamente il tipo di contributo che si inserisce naturalmente in un contesto open source.

Cosa non è

È opportuno essere espliciti su un punto: visura-api non è un prodotto dell'Agenzia delle Entrate, non è un servizio certificato, non ha alcun rapporto istituzionale con il catasto. È uno strumento che automatizza un'operazione altrimenti manuale, utilizzando le credenziali dell'utente. La responsabilità sul rispetto dei termini di servizio del portale SISTER resta interamente in capo a chi lo utilizza.

Non è nemmeno una soluzione "no-code": richiede familiarità con Docker, Python, un terminale. È pensato per sviluppatori e team tecnici che necessitano di integrare le visure nei propri flussi di lavoro. Per chi cerca un accesso più immediato ai dati catastali, senza installazioni, la piattaforma Zornade offre accesso gratuito a 83 milioni di particelle catastali arricchite — con interfaccia web, API REST e dataset scaricabili.

Il contesto più ampio

Il sistema catastale italiano necessita di una modernizzazione profonda — un tema discusso da anni nelle sedi istituzionali. Interoperabilità con i sistemi GIS, convergenza con l'anagrafe tributaria, catasto 3D, standard INSPIRE: tutti obiettivi condivisibili, tutti in uno stato di avanzamento che gli operatori del settore conoscono bene.

Nel frattempo, il mercato si è mosso autonomamente. Sono nate piattaforme PropTech che richiedono dati catastali strutturati per alimentare modelli di valutazione. Fondi immobiliari che intendono monitorare i portafogli senza affidarsi a processi manuali. Startup che costruiscono servizi sopra dati che lo Stato produce ma non rende facilmente accessibili in forma programmatica.

visura-api non è la soluzione a tutto questo. È uno strumento funzionale, open source, mantenuto — che affronta un problema specifico che andrebbe idealmente risolto a livello di infrastruttura pubblica. Ma finché quell'infrastruttura non arriva, il vuoto va colmato.

Il codice è disponibile su GitHub. Segnalazioni, contributi per altri provider SPID e pull request sono benvenuti. Per chi invece necessita di dati catastali pronti all'uso — con geometrie, indicatori territoriali, dati demografici — senza dover configurare uno stack Docker, è possibile registrarsi su app.zornade.com gratuitamente.