Foglio, Particella e Subalterno Catastale: Cosa Sono e Come Trovarli | Guida 2026

Chi ha avuto a che fare con un atto notarile, una pratica edilizia o anche solo con il pagamento dell'IMU ha incontrato tre numeri che identificano un immobile in modo univoco: foglio, particella (o mappale) e subalterno. Insieme al codice del comune, formano la "targa" catastale di ogni unità immobiliare italiana - dalla mansarda al capannone industriale.

Eppure, nonostante compaiano su ogni visura, ogni rogito e ogni bollettino IMU, raramente qualcuno si ferma a spiegare cosa significano effettivamente. Non sono numeri arbitrari. Derivano da una logica cartografica che risale all'impianto del catasto geometrico particellare - e capirla è utile non solo per orientarsi nella burocrazia, ma anche per leggere il territorio.

La struttura dell'identificativo catastale

L'identificativo completo di un immobile in Italia è composto da quattro elementi:

Elemento	Esempio	Descrizione
Comune catastale	H501	Codice alfanumerico del comune (Roma = H501)
Foglio	523	Porzione di territorio mappata su una tavola catastale
Particella	187	Porzione di terreno individuata all'interno del foglio
Subalterno	3	Singola unità immobiliare all'interno della particella

La combinazione H501/523/187/3 identifica un'unica unità immobiliare in tutta Italia. Non esistono duplicati.

Per il catasto, ogni particella appartiene a un solo foglio e ogni foglio a un solo comune. Il subalterno è l'ultimo livello - identifica l'unità immobiliare specifica (un appartamento, un garage, una cantina) quando sulla stessa particella insistono più unità.

Il foglio catastale

Il foglio è la prima grande suddivisione del territorio comunale ai fini catastali. Ogni comune è diviso in fogli - tipicamente tra 20 e 300, a seconda dell'estensione - e ciascun foglio corrisponde a una tavola cartografica della mappa catastale.

I fogli sono numerati in modo progressivo, solitamente partendo da nord-ovest e procedendo verso sud-est, ma la numerazione varia da comune a comune. In un comune piccolo possono esserci 15-20 fogli; Roma ne ha oltre 1.100.

Come è fatto un foglio

Fisicamente, il foglio catastale corrisponde a una mappa in scala - generalmente 1:2.000 per le zone urbane e 1:4.000 per quelle agricole. I fogli più vecchi sono su carta lucida; quelli digitalizzati sono raster georeferenziati consultabili online.

All'interno del foglio sono disegnate tutte le particelle: i confini dei terreni e dei fabbricati, con i rispettivi numeri di mappale. Le strade, i corsi d'acqua e gli elementi topografici principali fungono da riferimento.

Fogli di impianto e fogli aggiornati

I fogli "di impianto" sono le mappe originali del catasto, risalenti in molte zone agli anni '30-'50. I fogli aggiornati incorporano le successive variazioni - frazionamenti, accorpamenti, nuovi fabbricati. La differenza è importante: nel foglio di impianto una particella potrebbe non esistere ancora (se è stata creata da un frazionamento successivo), o potrebbe avere un numero diverso (se è stata soppressa e sostituita).

La particella catastale (mappale)

La particella - detta anche mappale - è la porzione di terreno individuata all'interno di un foglio. Ogni particella ha un numero univoco nel foglio ed è delimitata da confini precisi sulla mappa catastale.

Una particella può essere:

Un terreno agricolo senza fabbricati (registrato al Catasto Terreni)
Un fabbricato con il terreno su cui insiste (registrato al Catasto Fabbricati)
Un'area urbana non edificata ma compresa in zona urbanizzata
Un'area di pertinenza di un edificio (giardino, cortile)

Particella al Catasto Terreni vs Catasto Fabbricati

In Italia esistono due catasti paralleli: il Catasto Terreni e il Catasto Fabbricati (o Catasto Edilizio Urbano). Lo stesso numero di particella può comparire in entrambi.

Al Catasto Terreni, la particella è caratterizzata da:

Qualità (seminativo, vigneto, bosco, area urbana...)
Classe (livello di produttività)
Superficie (in ettari, are, centiare)
Reddito dominicale e reddito agrario

Al Catasto Fabbricati, la stessa particella è associata alle unità immobiliari che vi insistono - ciascuna identificata da un subalterno, con categoria, classe, consistenza e rendita catastale.

Quando un terreno agricolo viene edificato, la particella viene "iscritta" anche al Catasto Fabbricati. Al Catasto Terreni viene segnata come "Ente Urbano" (EU) o "area urbana" - indicando che ora ospita un fabbricato e i dati rilevanti sono nel Catasto Fabbricati.

Cosa succede quando una particella cambia

Le particelle non sono immutabili. Cambiano nei seguenti casi:

Frazionamento. Una particella viene divisa in due o più parti (ad esempio per vendere una porzione di terreno). La particella originaria viene "soppressa" e nascono nuove particelle con numeri progressivi. Se la particella 187 viene frazionata, le nuove particelle potrebbero essere la 512 e la 513 - i numeri successivi all'ultimo mappale esistente nel foglio.

Accorpamento (fusione). Due particelle contigue vengono unite. Le due particelle originarie vengono soppresse e ne nasce una nuova.

Tipo mappale. Quando viene costruito un nuovo edificio, il tecnico presenta un "tipo mappale" che modifica i confini della particella per rappresentare il fabbricato sulla mappa catastale.

In tutti i casi, i vecchi numeri di particella non vengono riutilizzati. Una volta soppresso, il numero viene mantenuto nella storicità del catasto ma non viene più assegnato a nuove particelle.

Il subalterno

Il subalterno è il livello più fine dell'identificativo catastale. Identifica una singola unità immobiliare all'interno di una particella.

Un condominio con 20 appartamenti, 20 cantine e 20 posti auto avrà una sola particella ma 60 subalterni - uno per ogni unità immobiliare. Ciascun subalterno ha la propria visura catastale, con categoria, classe, consistenza, rendita e intestatari.

Quando il subalterno non esiste

Non tutte le particelle hanno subalterni. Se sulla particella insiste un unico immobile (una villa monofamiliare, un capannone singolo), il subalterno può non essere indicato o essere impostato a 0 (zero). In quel caso, la particella stessa identifica l'immobile.

Numerazione dei subalterni

I subalterni sono numerati in modo progressivo all'interno della particella, ma la numerazione non segue necessariamente una logica spaziale (piano terra = subalterno 1, primo piano = subalterno 2). Spesso i subalterni vengono assegnati nell'ordine in cui le unità vengono accatastate - il che significa che il subalterno 1 potrebbe essere al quarto piano e il subalterno 15 al piano terra.

L'unica regola è che il numero del subalterno è univoco all'interno della particella e non viene riutilizzato dopo una soppressione.

Beni comuni

I "beni comuni" dei condomini - scale, androni, cortili comuni, tetti - sono registrati al catasto come BCNC (Beni Comuni Non Censibili) o BCC (Beni Comuni Censibili). I BCNC non hanno rendita catastale propria (la loro quota è già distribuita nella rendita dei singoli subalterni). I BCC invece hanno una propria rendita e un proprio subalterno.

Come trovare foglio, particella e subalterno

Nella visura catastale

Il modo più diretto: richiedere una visura catastale presso l'Agenzia delle Entrate. Per i propri immobili, il servizio è gratuito tramite il portale Fisconline o il portale SISTER. Servono le credenziali SPID o CIE.

Nella visura troverai immediatamente foglio, particella e subalterno nella sezione "Dati identificativi dell'immobile", insieme al codice del comune catastale.

Nell'atto notarile

Qualsiasi atto di compravendita, donazione o successione riporta l'identificativo catastale completo: comune, foglio, particella e subalterno. È un obbligo di legge per la validità dell'atto.

Sulla mappa catastale di Zornade

Su Zornade puoi navigare la mappa catastale di tutta Italia - oltre 85 milioni di particelle - e individuare foglio e particella di qualsiasi immobile direttamente sulla mappa. La ricerca funziona in due modi:

Per indirizzo: cerchi un indirizzo e la mappa si posiziona sull'edificio, mostrando i numeri di foglio e particella
Per foglio e particella: se hai già i dati catastali, inserisci comune, foglio e particella per localizzare immediatamente l'immobile sulla mappa

Ogni particella visualizzata sulla mappa mostra la classificazione catastale, la tipologia d'uso e, dove disponibili, le quotazioni OMI della zona. Per approfondire la rendita catastale associata a ciascuna categoria, vedi la nostra guida al calcolo della rendita.

Nel bollettino IMU

Il modello F24 per il pagamento dell'IMU richiede l'indicazione di foglio, particella e subalterno. Se hai pagato l'IMU, li trovi sulla ricevuta.

Le sezioni censuarie: un livello in più

In alcuni comuni - principalmente nelle grandi città con una storia catastale complessa - esiste un ulteriore livello di identificazione: la sezione censuaria (o sezione urbana). Roma, ad esempio, ha sezioni urbane identificate da lettere (A, B, C...) che precedono il numero del foglio.

Questo significa che l'identificativo completo per un immobile a Roma potrebbe essere: H501 / sez. A / foglio 523 / particella 187 / sub. 3.

Le sezioni censuarie derivano dalla storia dei catasti preunitari - quando ogni stato italiano aveva il proprio sistema. L'unificazione del catasto non ha eliminato queste suddivisioni ma le ha incorporate.

Per i comuni con sezioni censuarie, Zornade mette a disposizione i dataset delle sezioni urbane scaricabili gratuitamente.

Errori frequenti con gli identificativi catastali

Confondere particella e subalterno

L'errore più comune: indicare la particella come identificativo dell'appartamento, omettendo il subalterno. Se dici "foglio 12, particella 345" per identificare il tuo appartamento, stai in realtà indicando l'intera area su cui è costruito il condominio - non la tua specifica unità. Senza il subalterno, l'identificativo è incompleto.

Usare dati catastali obsoleti

Dopo un frazionamento, una fusione o un accatastamento, i numeri cambiano. Un atto vecchio di vent'anni potrebbe riportare una particella che nel frattempo è stata soppressa e sostituita. Prima di utilizzare dati catastali in qualsiasi pratica, è fondamentale verificare che siano ancora attuali tramite una visura per immobile.

Confondere Catasto Terreni e Catasto Fabbricati

Lo stesso foglio e particella possono risultare sia al Catasto Terreni sia al Catasto Fabbricati. Non è un errore: la particella è la stessa porzione di territorio, ma i due catasti registrano informazioni diverse (il terreno mostra qualità e reddito agrario; il fabbricato mostra le unità immobiliari con rendita catastale). Quando si richiede una visura, è necessario specificare quale catasto si vuole consultare.

Domande frequenti

Foglio e mappale sono la stessa cosa?

No. Il foglio è la suddivisione del territorio comunale (la tavola cartografica). Il mappale è sinonimo di particella - la porzione di terreno all'interno del foglio. La confusione nasce dal fatto che in alcune regioni del nord Italia il termine "mappale" è usato correntemente al posto di "particella".

Posso trovare foglio e particella dal solo indirizzo?

Non in modo diretto tramite i portali ufficiali dell'Agenzia delle Entrate, che richiedono già di conoscere almeno il foglio. Tuttavia, sulla mappa catastale di Zornade puoi cercare un indirizzo e visualizzare i dati catastali della particella corrispondente, inclusi foglio e numero di mappale.

Come faccio a sapere quanti subalterni ha una particella?

Richiedendo una visura catastale "per immobile" indicando foglio e particella senza specificare il subalterno. Il sistema restituirà l'elenco di tutti i subalterni attivi su quella particella, con le rispettive categorie e rendite.

Il numero di particella cambia con un cambio di proprietario?

No. Il trasferimento di proprietà (compravendita, successione, donazione) non modifica gli identificativi catastali. Cambiano gli intestatari nella visura, ma foglio, particella e subalterno restano identici. I numeri cambiano solo con operazioni che modificano fisicamente l'immobile o il terreno: frazionamenti, fusioni, nuovi accatastamenti.

Foglio, Particella e Subalterno: Come Funzionano gli Identificativi Catastali