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Glossario Catastale e GIS

I termini che incontri su mappe, visure e dati territoriali, spiegati senza gergo. Ogni voce collega agli approfondimenti del blog.

Catasto(12)

Catasto

Registro pubblico che descrive terreni e fabbricati dal punto di vista geometrico e censuario. In Italia si divide in Catasto Terreni (NCT) e Catasto Fabbricati (NCEU), entrambi gestiti dall'Agenzia delle Entrate.

Come funziona il catastoMappa catastale vs visura

Particella catastale

Unità minima del catasto: una porzione continua di terreno appartenente a un solo comune e a un solo foglio. Identificata da un numero, è la chiave per ogni ricerca catastale.

Foglio, particella, subalterno

Foglio di mappa

Suddivisione del territorio comunale in porzioni cartografiche numerate. Ogni particella appartiene a un solo foglio.

Foglio, particella, subalternoTrovare foglio e particella

Subalterno

Identificativo delle singole unità immobiliari (appartamenti, garage, cantine) quando sulla stessa particella insistono più unità.

Foglio, particella, subalterno

NCT (Catasto Terreni)

Nuovo Catasto Terreni: archivio delle particelle di terreno con qualità, classe e reddito dominicale/agrario.

Confini e mappa catastale

NCEU (Catasto Fabbricati)

Nuovo Catasto Edilizio Urbano: archivio delle unità immobiliari urbane con categoria, classe, consistenza e rendita.

Categorie catastali: guida

Categoria catastale

Classificazione dell'unità immobiliare in gruppi (A residenziale, B uso collettivo, C commerciale, D speciale, E particolare, F entità fittizie) e categorie specifiche (es. A/2 abitazione civile).

Guida alle categorie A-FTabella completa con rendite

Classe catastale

Gradino di qualità interno alla categoria (es. classe 2 di A/3) che modula la rendita in base a ubicazione e caratteristiche.

Rendita e IMU

Rendita catastale

Valore fiscale convenzionale attribuito a ogni unità immobiliare. È la base per IMU, imposte di compravendita e successione.

Rendita e calcolo IMUDalla rendita al valore catastale

Consistenza catastale

Misura dimensionale dell'unità: vani per le abitazioni, m² per uffici e negozi, m³ per alcuni immobili speciali.

Categorie catastali: guida

Comune catastale e codice Belfiore

Ogni comune ha un codice alfanumerico a 4 caratteri (es. F205 per Milano) usato nei sistemi catastali. Il comune catastale può non coincidere con l'attuale comune amministrativo.

Foglio, particella, subalterno

Sezione urbana

Suddivisione storica di alcuni grandi comuni (Roma, Genova, Milano) usata per la ricerca catastale insieme al foglio.

Dataset sezioni urbane

Documenti e prassi(8)

Visura catastale

Documento ufficiale con i dati censuari di un immobile: intestati, categoria, classe, consistenza, rendita e riferimenti catastali.

Guida completa alla visuraVisura gratis nel 2026

Visura ipotecaria

Ispezione dei registri immobiliari (conservatoria) che mostra ipoteche, pignoramenti e trascrizioni su un bene o su una persona.

Come leggere le ipotecheVisura ipotecaria online

Estratto di mappa

Documento che mostra la rappresentazione grafica della particella con confini, foglio e orientamento.

Estratto di mappa online

SISTER

Portale dell'Agenzia delle Entrate per la consultazione telematica del catasto: visure, ispezioni ipotecarie e planimetrie.

SISTER: guida completaAutomatizzare le visure da SISTER

Voltura catastale

Aggiornamento dell'intestazione catastale dopo un passaggio di proprietà (compravendita, successione, donazione).

Successione e voltura

Doppia conformità urbanistico-catastale

Corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile, il titolo edilizio e la rappresentazione catastale. Richiesta nelle compravendite dal D.Lgs. 222/2016.

Doppia conformità: guida

Stato legittimo

Condizione dell'immobile conforme ai titoli edilizi rilasciati e agli accatastamenti. Introdotto dal D.L. Salva Casa.

Verificare lo stato legittimo

APE (Attestato di Prestazione Energetica)

Certificato obbligatorio che assegna la classe energetica dell'immobile (A4-G). Obbligatorio per vendita e locazione.

Guida APE

Valutazione immobiliare(5)

OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)

Banca dati dell'Agenzia delle Entrate con quotazioni immobiliari per zona, pubblicate ogni semestre.

Quotazioni OMI 2026OMI: il pillar delle valutazioni

Zona OMI

Porzione omogenea di territorio comunale usata dall'OMI per esprimere range di prezzi (min/max) per tipologia di immobile.

Quotazioni OMI 2026

Valore catastale

Valore fiscale ottenuto moltiplicando la rendita per coefficienti legali. Usato per imposte di registro, successione e IMU.

Dalla rendita al valore

AVM (Automated Valuation Model)

Modello statistico che stima il valore di mercato di un immobile da dati comparabili, transazioni e caratteristiche.

AVM: come funziona

IMU

Imposta municipale sugli immobili, calcolata sul valore catastale con aliquote comunali.

IMU 2026: guida al calcolo

Territorio e rischi(7)

CAP (Codice di Avviamento Postale)

Codice postale a 5 cifre. I comuni più grandi hanno più CAP subcomunali che delimitano zone postali.

CAP subcomunali: dataset v2Download CAP Italia

Sezione di censimento

Unità territoriale minima dell'ISTAT usata per le statistiche demografiche (Censimento 2021).

Abitanti per quartiere

PGRA (rischio alluvioni)

Piani di Gestione del Rischio Alluvioni: mappe di pericolosità e rischio idraulico (D.Lgs. 49/2010), classificate in P1-P3.

Verificare il rischio alluvione

PAI / IFFI (rischio frane)

PAI (Piani di Assetto Idrogeologico) e IFFI (Inventario dei Fenomeni Franosi in Italia) descrivono la pericolosità da frana.

Rischio frana: verifica

Pericolosità sismica (MPS04)

Modello INGV che esprime la probabilità di scuotimento sismico atteso in un sito. Base per la classificazione sismica dei comuni.

Rischio sismico: mappa

Subsidenza (EGMS InSAR)

Movimento verticale del suolo misurato via satellite (Copernicus EGMS). Dati millimetrici annuali su tutta Italia.

Classifica subsidenza per comuneVerifica su casa o terreno

Vincoli paesaggistici e beni culturali

Tutele previste dal D.Lgs. 42/2004 su immobili e aree di interesse storico, artistico o paesaggistico.

Vincoli: verifica in mappa

Dati e GIS(12)

DEM / DTM

Modello digitale di elevazione (DEM) del terreno (DTM) o delle superfici (DSM). Base per pendenza, esposizione e idrologia.

DTM 25cm: novità

GIS (Sistema Informativo Geografico)

Sistema per acquisire, memorizzare, analizzare e visualizzare dati georeferenziati (mappe, coordinate, attributi).

20 dataset GIS per il PropTechGuida QGIS e mappe

Geocoding

Conversione di un indirizzo (o toponimo) in coordinate geografiche e viceversa (reverse geocoding).

Mappa a punti da indirizzi

WFS / WMS

Standard OGC per servire dati geografici via web: WMS restituisce immagini di mappa, WFS i dati vettoriali veri e propri. L'Agenzia delle Entrate espone il catasto via WFS INSPIRE.

Mappa catastale: guida

GeoJSON

Formato aperto (RFC 7946) per rappresentare geometrie e attributi in JSON. Standard de facto per le API geografiche.

Dataset GIS Italia: guida

GeoPackage

Formato aperto OGC basato su SQLite per dati vettoriali e raster in un singolo file. Alternativa moderna allo shapefile.

Download dataset GIS

Shapefile

Formato vettoriale ESRI (più file .shp/.dbf/.shx) ancora molto usato, nonostante i limiti su nomi campo e dimensioni.

Shapefile Italia: download

PostGIS

Estensione spaziale di PostgreSQL: indici spaziali, funzioni geometriche e topologiche. Il motore di Zornade.

Stack GIS open source

CRS / EPSG

Sistema di riferimento delle coordinate. In Italia si usano EPSG:32632/32633 (UTM WGS84) e EPSG:6706-6709 (ETRF2000); il catasto usa Gauss-Boaga (EPSG:3003/3004).

Guida QGIS e mappe

Footprint edifici

Impronta a terra degli edifici come poligono geografico. Base per analisi fotovoltaiche, urbanistiche e di densità.

Confronto impronte edifici

PVGIS (potenziale fotovoltaico)

Servizio del JRC (Commissione UE) con dati di irraggiamento solare. Base delle stime fotovoltaiche per edificio.

Censimento fotovoltaico comunaleDataset solare edifici

Open data

Dati pubblici rilasciati con licenze aperte (CC BY, IODL 2.0, ODbL) che ne consentono riuso anche commerciale.

Guida open data Italia

Zornade(3)

visura-api

Servizio API open source (AGPL-3.0) di Zornade per automatizzare le visure dal portale SISTER. 670+ stelle su GitHub.

Automatizzare le visureAPI catasto a confronto

Zornade Studio

Strumento editoriale open source per creare mappe (coropletiche, bivariate, cartogrammi, scrollytelling) basato sui geodati Zornade.

Studio vs Datawrapper/FlourishMappe coropletiche

Profilo per-particella

Il cuore di Zornade: per ogni particella, un profilo unico che fonde 15+ fonti pubbliche (catasto, rischi, OMI, demografia, fotovoltaico).

Identikit immobile

Domande Frequenti

Che differenza c'è tra NCT e NCEU?+

NCT è il Catasto Terreni: descrive le particelle di terreno con qualità e classe. NCEU è il Catasto Edilizio Urbano: descrive fabbricati e unità immobiliari con categoria, consistenza e rendita.

Cos'è una zona OMI e a cosa serve?+

È una porzione omogenea di territorio comunale definita dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare, per cui vengono pubblicate ogni semestre quotazioni minime e massime per tipologia. Serve per stimare il valore di mercato e per calcoli di convenienza nelle compravendite.

Come trovo foglio e particella di un immobile?+

Partendo dall'indirizzo: cerca l'immobile sulla mappa catastale, selezionalo e leggi i riferimenti catastali. Zornade permette di farlo gratis su app.zornade.com per qualsiasi comune italiano.

La visura catastale e l'estratto di mappa sono la stessa cosa?+

No. La visura catastale è un documento censuario (intestati, categoria, rendita). L'estratto di mappa è una rappresentazione grafica della particella. Spesso servono entrambi in una compravendita.

I dati di Zornade sono ufficiali?+

Zornade aggrega 15+ fonti pubbliche ufficiali (Agenzia delle Entrate, ISPRA, INGV, ISTAT, OMI, JRC). I dati restano quelli delle fonti: per atti ufficiali (rogiti, contenziosi) serve comunque la visura rilasciata dall'Agenzia.

Posso scaricare i dati Zornade per uso commerciale?+

Sì, rispettando le licenze delle singole fonti (CC BY 4.0, IODL 2.0, ODbL). I dataset sono nella sezione Download con licenza indicata per ciascuno.

Non trovi quello che cerchi? Scrivi a hello@zornade.com