In sintesi (30 secondi): la visura catastale si può ottenere gratis online con SPID in 5 minuti dal portale Sister dell'Agenzia delle Entrate. Ti serve il foglio e la particella (o l'indirizzo). In questa guida ti spiego esattamente dove cliccare e cosa ti serve. Se vuoi automatizzare il processo, c'è anche visura-api (open source, AGPL-3.0).
Cos'è la visura catastale e a cosa serve
La visura catastale è il documento ufficiale che ti dice:
- Chi è il proprietario (intestatario) di un immobile o terreno
- Dov'è esattamente (foglio, particella, subalterno)
- Che categoria catastale ha (A/2 abitazione civile, C/6 box, D/8 negozio, ecc.)
- Quanto rende (rendita catastale, che serve per IMU e tasse)
- Qual è la sua consistenza (vani per le case, m² per i negozi)
Serve per: compravendite, mutui, successioni, donazioni, verifiche urbanistiche, calcolo IMU, affitti registrati. È il documento base di ogni operazione immobiliare.
Dal 2024 la visura ipotecaria (ispezione sui gravami: ipoteche, pignoramenti, sequestri) è stata integrata nello stesso portale. Significa che con un unico accesso vedi sia i dati catastali che le formalità ipotecarie. Comodo, una volta tanto.
Metodo 1: Portale Sister dell'Agenzia delle Entrate (gratis, 5 minuti)
Cosa ti serve
- SPID di livello 2 (o CIE 3.0, o CNS — Carta Nazionale dei Servizi)
- Foglio e particella dell'immobile (es. Foglio 5, Particella 1234)
- In alternativa: indirizzo (via, numero civico, comune)
Procedura passo passo
- Vai su sister.agenziaentrate.gov.it
- Clicca su "Accedi" e scegli SPID
- Una volta dentro, seleziona "Servizi catastali" → "Visura catastale"
- Inserisci i dati dell'immobile:
- Ricerca per dati catastali: provincia, comune, foglio, particella (e subalterno se lo sai)
- Ricerca per indirizzo: provincia, comune, via, numero civico
- Clicca "Ricerca"
- Il sistema ti mostra i dati identificativi. Clicca su "Visualizza visura"
- La visura appare a schermo. Puoi salvarla come PDF o stamparla.
Tempo totale: 5 minuti se sai già i dati catastali. 10 minuti se devi cercare per indirizzo.
Costo
Gratis per la visura corrente (situazione attuale). Le visure storiche (come era l'immobile a una data passata) costano 1,35 € ciascuna.
Limitazioni
- Devi sapere foglio e particella O l'indirizzo esatto. Se hai solo un'idea vaga ("una casa in campagna vicino a Siena"), non trovi niente.
- L'interfaccia è migliorata negli anni ma resta ministeriale. Tanti click, pagine che si ricaricano, messaggi di errore criptici.
- Non puoi fare ricerche massive (100 particelle): ti serve uno strumento automatico.
Metodo 2: Visura di persona all'Ufficio Provinciale (gratis, 30 minuti + coda)
Vai all'ufficio provinciale dell'Agenzia delle Entrate - Territorio del tuo comune. Porti un documento. Chiedi allo sportello la visura per foglio/particella. Te la stampano lì.
Svantaggi: devi andarci in orario d'ufficio, fare la coda, e alcuni uffici richiedono un modulo cartaceo. Vantaggio: se non hai SPID, è l'unica alternativa gratuita.
Metodo 3: Visura catastale online con strumenti automatici
Se devi fare molte visure (un'agenzia immobiliare, uno studio notarile, un'azienda proptech), il portale Sister manuale è improponibile. Ci sono tre alternative:
Visura-api (open source, AGPL-3.0)
Abbiamo costruito visura-api, uno strumento open source che automatizza le visure sul portale Sister usando Playwright (browser automation). Funziona con SPID, mantiene la sessione, e restituisce i dati in JSON strutturato.
È un container Docker: lo installi, configuri le credenziali SPID, e chiami l'API REST. GET /visura?foglio=5&particella=1234&comune=H501 → JSON con tutti i dati catastali.
Licenza AGPL-3.0: lo usi gratis, ma se lo modifichi devi pubblicare le modifiche. Per uso commerciale senza obbligo di pubblicazione, contattaci.
Servizi commerciali
Esistono decine di servizi online che offrono visure catastali a pagamento (da 5 a 30 € a visura). La maggior parte sono rivenditori: comprano accessi bulk al portale Sister e li rivendono al dettaglio. Alcuni sono truffe: ti danno dati vecchi o parziali. Verifica sempre che il fornitore usi l'accesso diretto a Sister, non database statici.
API Zornade (gratuita per uso personale)
La nostra API REST ti dà i dati catastali di base (foglio, particella, categoria, rendita) per qualsiasi particella italiana. Non è una visura ufficiale (non ha valore legale), ma per verifiche rapide, portfolio analysis, e incrocio con altri dati (rischi, quotazioni OMI, demografia) è lo strumento più veloce. 10.000 richieste/ora gratis.
Domande frequenti
La visura catastale ha valore legale?
Sì. La visura rilasciata dal portale Sister è un documento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate e ha valore legale a tutti gli effetti.
Posso fare la visura di un immobile che non è mio?
Sì. I dati catastali sono pubblici. Chiunque può richiedere la visura di qualsiasi immobile, conoscendo foglio e particella. Non serve essere il proprietario.
Quanto costa la visura catastale?
Gratis per la visura corrente. 1,35 € per le visure storiche. Gratis anche la visura della planimetria (se presente).
Cosa fare se i dati catastali non corrispondono alla realtà?
Devi presentare una denuncia di variazione catastale tramite un professionista abilitato (geometra, architetto, ingegnere). È obbligatorio: se l'immobile è diverso da come risulta al catasto, sei in difformità. Con il Decreto Salva Casa 2026 alcune difformità minori sono sanabili. Ne abbiamo parlato qui.
Come faccio se non ho SPID?
Richiedilo gratis alle Poste, in banca, o tramite uno dei gestori autorizzati. Serve un documento e un telefono. Tempo: 15 minuti. Se proprio non vuoi, vai all'ufficio provinciale di persona.
Hai bisogno di automatizzare le visure? Dai un'occhiata a visura-api. Per dati catastali arricchiti (rischi, OMI, demografia) in API: app.zornade.com/api.