In sintesi (30 secondi): l'OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) pubblica ogni semestre le quotazioni ufficiali per 24.000 zone in tutta Italia. Sono il riferimento per compravendite, mutui, successioni e IMU. In questa guida spieghiamo come funzionano, dove trovarle gratis, e come interpretarle. Con mappa interattiva e storico 10 anni.
Se volevi la risposta veloce: cerca la tua zona OMI sulla mappa interattiva e vedi subito il prezzo al metro quadro. Gratis, senza registrazione.
Cosa sono le quotazioni OMI
L'Osservatorio del Mercato Immobiliare è un servizio dell'Agenzia delle Entrate che rileva i prezzi di compravendita e locazione degli immobili in Italia. Lo fa due volte l'anno (primo e secondo semestre), e pubblica i dati per zona OMI: porzioni di territorio comunale omogenee per caratteristiche urbanistiche e socio-economiche.
In Italia ci sono circa 24.000 zone OMI, distribuite su 7.898 comuni. Le zone sono identificate da un codice alfanumerico (es. "B29" per il Viminale a Roma, "C15" per Brera a Milano) e classificate in 5 fasce:
- B (Centrale): centro storico e aree di pregio
- C (Semicentrale): prima periferia, quartieri consolidati
- D (Periferica): periferia urbana
- E (Suburbana): area di transizione urbano-rurale
- R (Extraurbana): zona rurale, nessuna quotazione disponibile
Per ogni zona e ogni tipologia immobiliare, l'OMI fornisce:
- Prezzo di compravendita: minimo e massimo in €/m²
- Canone di locazione: minimo e massimo in €/m² al mese
- Tipologia: Abitazioni civili, Abitazioni di tipo economico, Ville e Villini, Uffici, Negozi, Magazzini, Box, Posti auto, Capannoni, ecc.
- Stato conservativo: Normale, Ottimo, Scadente
Le quotazioni NON sono prezzi di transazioni reali (quelli sono gli atti di compravendita, non pubblici). Sono stime basate su rilevazioni di mercato, filtrate e validate dagli uffici provinciali dell'Agenzia delle Entrate. In pratica: sono il miglior dato pubblico disponibile sul valore di mercato degli immobili italiani.
Come si leggono i numeri OMI
La tabella OMI per una zona tipicamente ha questa forma (esempio reale: zona B29 Roma, semestre 2025-2, abitazioni civili, stato normale):
| Tipologia | Stato | Compravendita MIN (€/m²) | Compravendita MAX (€/m²) | Locazione MIN (€/m²·mese) | Locazione MAX (€/m²·mese) |
|---|---|---|---|---|---|
| Abitazioni civili | Normale | 3.200 | 5.500 | 10,5 | 16,0 |
| Abitazioni civili | Ottimo | 4.800 | 7.200 | 14,0 | 20,0 |
| Abitazioni tipo economico | Normale | 2.400 | 3.800 | 8,0 | 12,0 |
| Box | Normale | 1.800 | 3.200 | 7,0 | 11,0 |
Cosa significano questi numeri in pratica:
Se vuoi comprare un appartamento "normale" in zona B29: il prezzo è tra 3.200 e 5.500 €/m². Per 80 m², stai tra 256.000 e 440.000 euro. La forchetta è ampia perché il mercato è eterogeneo: piano, esposizione, stato dell'edificio, vista. L'OMI non può dirti se l'appartamento specifico è sopra o sotto la media: può dirti il range.
Se vuoi affittare: il canone è tra 10,5 e 16,0 €/m² al mese. Per 80 m², tra 840 e 1.280 €/mese.
Il prezzo "mediano" (media semplice tra min e max) che usiamo noi nelle nostre analisi: 4.350 €/m² per compravendita, 13,25 €/m² per locazione.
Il rendimento lordo (rental yield): (canone annuo mediano / prezzo mediano) × 100 = (13,25 × 12 / 4.350) × 100 = 3,65%. Sotto il 3%: la zona è cara rispetto agli affitti. Sopra il 5%: la zona è economica o ha buona redditività locativa.
Il dato che quasi nessuno guarda: lo storico
L'OMI pubblica i dati dal 2015. Sono 22 semestri di storico. Noi li abbiamo raccolti tutti, zona per zona, e li abbiamo linkati alle particelle catastali. Significa che possiamo dirti, per ogni particella, come è cambiato il prezzo negli ultimi 10 anni.
E i trend raccontano storie interessanti:
- Milano, zona B1 (Duomo): +38% in 10 anni. CAGR +3,2%. Il centro di Milano è uno dei mercati immobiliari più dinamici d'Europa.
- Roma, zona B29 (Viminale): +12% in 10 anni. CAGR +1,1%. Roma centro cresce, ma molto meno di Milano.
- Genova, zona B2 (Centro Storico): -8% in 10 anni. Il centro storico di Genova perde valore da anni (spopolamento, edifici vetusti, vincoli paesaggistici).
- Taranto, zona D4 (Tamburi): -22% in 10 anni. L'area a ridosso dell'ILVA ha visto un crollo dei prezzi legato all'inquinamento e alla crisi industriale.
Lo storico OMI è il miglior termometro della salute economica di un territorio. Più della demografia, più del PIL. Perché il prezzo delle case è il voto che migliaia di famiglie danno ogni giorno sulla desiderabilità di un posto.
Come trovare la tua zona OMI (3 metodi)
Metodo 1: Mappa interattiva Zornade (il più veloce)
Vai su app.zornade.com, clicchi su una particella, e nella sezione "Valutazione" trovi zona OMI, prezzi correnti, storico 10 anni. Gratis. Funziona dal telefono.
Metodo 2: Sito Agenzia delle Entrate
Vai su agenziaentrate.gov.it → Servizi → OMI → Banche dati → Quotazioni immobiliari. Devi selezionare manualmente regione, provincia, comune, semestre. È il dato ufficiale, ma l'interfaccia è (come dire) ministeriale.
Metodo 3: API Zornade
GET https://api.zornade.com/api/v2/parcels/{fid}?include=valuation,valuation_history. Restituisce JSON con quotazioni correnti e storico 22 semestri. Documentazione su app.zornade.com/api.
Limiti delle quotazioni OMI (che è bene sapere)
Sono stime, non transazioni. Il prezzo reale di compravendita può essere diverso. L'OMI è una media di rilevazioni, filtrata. A Roma il prezzo reale è in media il 7% sotto il prezzo OMI (perché si dichiara meno al rogito). A Milano è in media il 2% sopra (perché il mercato tira). Dipende dalla città.
Non coprono le zone rurali. Le zone R (extraurbane) non hanno quotazioni. Se la tua casa è in campagna, l'OMI non ti aiuta.
Aggiornamento semestrale con ritardo. I dati del secondo semestre 2025 escono a marzo 2026. Se il mercato si muove velocemente, l'OMI è indietro di qualche mese.
Non tengono conto delle caratteristiche specifiche dell'immobile. Piano, ascensore, balcone, vista, ristrutturazione. L'OMI ti dà il range della zona: il valore del TUO immobile può essere ovunque dentro quel range (o fuori, se è particolarmente bello o brutto).
Strumenti utili
- Mappa OMI interattiva: esplora 24.000 zone, clicca su una particella e vedi tutto.
- Dataset zone OMI: scarica il GeoPackage con tutte le zone OMI, i prezzi e lo storico.
- API REST: integra le quotazioni OMI nella tua applicazione.