Chi lavora con il catasto sceglie oggi i propri strumenti in un mercato che dieci anni fa non esisteva. L'Agenzia delle Entrate ha spostato online quasi tutte le procedure, i dati si scaricano e si interrogano via servizi web, e una parte crescente del lavoro quotidiano si fa con piattaforme dati invece che con programmi installati sul computer dello studio. Dietro ogni scelta c'è un numero che conviene tenere a mente. Il catasto italiano censisce quasi 78 milioni di immobili, secondo le Statistiche Catastali dell'Agenzia delle Entrate. Qualcuno li consulta, li aggiorna o li integra ogni giorno, e gli strumenti che usa ricadono in quattro famiglie precise.
Le quattro famiglie del software catastale
Il termine "software catastale" copre cose molto diverse tra loro. Separarle aiuta a capire dove finiscono i soldi e dove si annidano i vincoli.
- Le procedure ufficiali dell'Agenzia delle Entrate. Pregeo per gli aggiornamenti delle mappe dei terreni, Docfa per le dichiarazioni dei fabbricati, Voltura 2.0 telematica per i passaggi di intestazione. Si scaricano gratuitamente dal sito dell'Agenzia e vanno usate per presentare le pratiche di aggiornamento.
- I software commerciali per studi tecnici. Prodotti pensati per geometri, architetti e ingegneri che integrano la predisposizione delle pratiche con visure, mappe, gestione incarichi e fatturazione. Si pagano in abbonamento annuale.
- L'open source geospaziale. QGIS e gli strumenti attorno a GDAL coprono visualizzazione, analisi e conversione di mappe e dati catastali senza costi di licenza. Il confine con le procedure ufficiali resta. Pregeo e Docfa sono software dell'Agenzia, nessuna alternativa open source può sostituirli per la presentazione.
- Le piattaforme dati e le API. Servizi che espongono particelle, mappe, quotazioni e rischi come dati interrogabili a programma, pensati per chi costruisce software o alimenta portali. È la famiglia che cresce più in fretta.
Un professionista usa di norma almeno due di queste famiglie. Una software house che costruisce un prodotto per il catasto può usarle tutte e quattro.
| Famiglia | Cosa risolve | Costo tipico | Limite principale |
|---|---|---|---|
| Procedure ufficiali AdE | Presentazione delle pratiche su mappe, fabbricati e intestazioni | Gratuite | Pensate per la singola pratica, non per lavorare su masse di dati |
| Software commerciali per studi | Flusso di lavoro completo: pratiche, visure, incarichi, fatturazione | Abbonamento annuale con moduli extra | Costo ricorrente e dati spesso chiusi nel prodotto |
| Open source (QGIS, GDAL, plugin) | Analisi, visualizzazione e conversione di mappe e dati | Gratis, con un costo di formazione | Affianca le procedure ufficiali, non le sostituisce |
| Piattaforme dati e API | Integrazione in software, portali e automazioni | Gratis con attribuzione, licenza commerciale per il white-label | Richiede competenze di sviluppo |
Cosa dà davvero l'Agenzia, gratis
Le procedure ufficiali sono gratuite e vanno prese come riferimento. Pregeo è arrivato alla versione 10.6.5 con APAG 2.15, pubblicata il 9 giugno 2025 e scaricabile dalla scheda dedicata del sito dell'Agenzia. Docfa segue lo stesso schema per i fabbricati. Per le volture, dal 2021 la presentazione passa da Voltura 2.0 telematica, introdotta con il provvedimento 40468 del 2021, e da Voltura catastale web, disponibile nell'area riservata del sito.
Ai professionisti l'Agenzia offre anche la Scrivania del Territorio, una piattaforma che interroga in tempo reale le banche dati catastali, ipotecarie e dell'anagrafe tributaria mentre si predispone un documento di aggiornamento. Sta raccogliendo le funzioni di SISTER, la piattaforma storica delle consultazioni e certificazioni catastali e ipotecarie, che l'Agenzia sta dismettendo per gradi. Chi ha provato le vecchie versioni offline sa quanto questo cambi le giornate. I controlli sui dati avvengono durante la compilazione, con i valori reali delle banche dati, e gli scarti arrivano subito.
Il confine da conoscere è un altro. Questi strumenti servono la singola pratica. Per il professionista che deve controllare cento particelle di un dossier o per la software house che deve integrare i dati in un prodotto, il canale ufficiale pensato per l'aggiornamento non basta. Esistono servizi di download ufficiali, come il WFS del geoportale cartografico catastale, distribuito con licenza aperta CC-BY 4.0 e attivo anche oggi, ma richiede lavoro di ingestione e manutenzione se lo si usa su larga scala.
Il software commerciale: cosa paghi davvero
I prodotti commerciali per studi tecnici si somigliano molto tra loro. Tutti predispongono pratiche, tutti scaricano visure, tutti offrono una mappa. Le differenze vere stanno nella qualità dell'assistenza quando una pratica va in scarto, nella velocità con cui recepiscono i cambi normativi e le nuove versioni delle procedure ufficiali, nella bontà delle integrazioni con gli altri strumenti dello studio, e nel costo reale annuo una volta sommati moduli aggiuntivi, utenze multiple e aggiornamenti.
Il nostro parere, maturato parlando con chi questi software li usa ogni giorno: si paga soprattutto la manutenzione normativa. Le funzioni di base sono commodity ormai. Un prodotto che aggiorna Pregeo e Docfa entro pochi giorni dalla release ufficiale vale il suo abbonamento, uno che accumula ritardi no, qualunque sia la grafica.
Prima di firmare un abbonamento conviene verificare cinque cose.
- Quanto costa davvero l'anno: canone, moduli, numero di postazioni, contratti pluriennali.
- Ogni quanto escono gli aggiornamenti delle procedure e se sono inclusi nel canone.
- Come funziona l'assistenza in alta stagione, quando le pratiche si accumulano.
- Se i dati (visure, mappe, archivio clienti) restano esportabili in formati standard o restano chiusi nel prodotto.
- Se esiste un'integrazione con QGIS o con le piattaforme dati che già usi.
Open source nel catasto: cosa funziona sul serio
QGIS è il punto di partenza per quasi ogni lavoro su mappe catastali: carica gli estratti, li confronta con altre basi, esporta, stampa. Attorno a QGIS esistono plugin dedicati al catasto italiano. Il nostro, Zornade per QGIS, porta sulla mappa il profilo completo della particella con oltre 110 campi su 20 sezioni: dati catastali, OMI, rischio, solare, demografia. Alla versione 3.2.0 scarica anche più particelle in parallelo e gestisce da solo i limiti di richiesta. Lo aggiorniamo con lo stesso ritmo dell'app, e il codice è aperto.
Sul lato server il lavoro pesante si fa con PostGIS e GDAL, gli stessi componenti che usiamo nella nostra piattaforma. E per chi vuole automatizzare le visure esiste visura-api, il nostro progetto open source con licenza AGPL che abbiamo documentato in un articolo dedicato. L'open source nel catasto ha un limite strutturale, già detto: le procedure di presentazione sono e restano quelle dell'Agenzia. Tutto quello che sta prima e dopo, analisi, automazione, integrazione, quello è campo aperto.
Quando il software desktop non basta
Esiste una soglia oltre la quale installare programmi non risolve più nulla. I segnali tipici sono tre. Il lavoro diventa ripetitivo su decine o centinaia di particelle. I dati servono dentro un altro software, un gestionale, un portale, un'app. Il cliente finale deve vedere le informazioni senza passare da uno studio tecnico.
In quei casi si lavora con una piattaforma dati. La nostra espone particelle, mappe, quotazioni OMI, rischi e solare con un'API REST, con un piano gratuito da 10.000 richieste all'ora che richiede l'attribuzione visibile a Zornade. Per chi costruisce prodotti commerciali e vuole togliere il nostro logo esiste una licenza commerciale, mentre le attribuzioni delle fonti pubbliche, Agenzia delle Entrate, OMI, ISPRA, OpenStreetMap, restano obbligatorie per contratto. I numeri dietro l'API sono quelli del nostro database di produzione: 85 milioni di particelle con analisi di rischio, quotazioni OMI su 22 semestri e 8.170 comuni, 18,4 milioni di edifici con potenziale solare. Su questi volumi il software desktop semplicemente si ferma, e lo diciamo per esperienza diretta. Li gestiamo in produzione da anni.
I numeri dietro le quinte
La scala del catasto italiano è il vero criterio di scelta, e i numeri parlano da soli. Il nostro database di produzione contiene 85 milioni di particelle con analisi di rischio, quotazioni OMI su 22 semestri per 8.170 comuni, e 18,4 milioni di edifici con potenziale solare. Chi ha usato solo il software desktop conosce questi dati come singole schede. Chi li muove in blocco li conosce come tabelle da decine di milioni di righe, dove una query sbagliata non produce un errore visibile ma un prodotto lento.
Da qui nasce la domanda che ogni studio e ogni software house dovrebbe farsi prima di comprare qualsiasi cosa: quanti dati devo muovere alla settimana? Sotto le cento particelle, qualunque strumento funziona. Sopra le diecimila, contano solo architettura e manutenzione. La maggior parte delle scelte sbagliate che vediamo nasce da acquisti fatti sulla prima cifra e poi smentiti dalla seconda.
La scelta per uno studio tecnico
Per uno studio con volume medio di pratiche il percorso collaudato resta: procedure ufficiali per la presentazione, un software commerciale per il flusso di lavoro, QGIS con il plugin per le analisi, e un account sulla piattaforma dati per i controlli veloci e i dossier. Prima di aggiungere un abbonamento nuovo, chiediti se il problema è la pratica o il dato. Spesso si compra un modulo in più quando servirebbe un accesso ai dati diverso.
La scelta per una software house
Chi sviluppa un prodotto che tocca il catasto ha davanti una decisione architetturale, e l'abbiamo già raccontata nei dettagli: sviluppare in casa o comprare i dati territoriali, quanto costa integrare i dati catastali in un gestionale e il confronto tecnico tra i provider API in Italia. La sintesi in una frase. Il dato catastale italiano si può ottenere gratis, mantenerlo aggiornato e coerente su scala nazionale è il costo che la maggior parte delle stime dimentica.
Domande frequenti
Il software catastale dell'Agenzia delle Entrate è gratuito?
Sì. Pregeo, Docfa e Voltura 2.0 telematica si scaricano gratuitamente dal sito dell'Agenzia delle Entrate, e Voltura catastale web si usa dall'area riservata senza costi aggiuntivi. La Scrivania del Territorio per i professionisti segue la stessa logica.
Voltura 2.0 è obbligatoria?
Le domande di voltura si presentano ormai con la procedura telematica. Il provvedimento 40468 del 2021 ha esteso Voltura 2.0 telematica a tutti i professionisti abilitati e l'Agenzia invita a usarla al posto della voltura cartacea. I casi residuali di presentazione cartacea riguardano territori e situazioni particolari.
Un software commerciale può presentare le pratiche Pregeo e Docfa?
Sì. I prodotti commerciali predispongono i file e dialogano con le procedure ufficiali dell'Agenzia, che restano il canale di presentazione. Il valore del prodotto sta nella predisposizione assistita, nei controlli e nella gestione dello studio, non nella sostituzione delle procedure.
Quanto costa un software catastale per professionisti?
I prodotti commerciali si vendono quasi tutti in abbonamento annuale, con moduli aggiuntivi e tariffe diverse per numero di postazioni. Il confronto va fatto sul costo annuo complessivo e sulla rapidità degli aggiornamenti normativi, due voci che nelle offerte promozionali compaiono sempre smussate.
Posso usare i dati catastali nel mio software senza pagare?
I dati pubblici si possono scaricare da canali ufficiali come il WFS del geoportale cartografico catastale, con licenza CC-BY 4.0, e usarli rispettando la licenza. Il costo vero sta nell'ingestione, nella pulizia e nell'aggiornamento continuo. Le piattaforme dati come la nostra offrono il risultato già pronto via API, con piano gratuito per chi mantiene l'attribuzione.
Che differenza c'è tra software catastale e API catastali?
Il software catastale è un programma che una persona usa per svolgere un lavoro. Le API sono un'interfaccia che un programma usa per leggere dati. Uno studio tecnico ha bisogno del primo, una software house o un portale hanno bisogno delle seconde. Molti prodotti moderni li usano entrambi, il programma in superficie e le API sotto.
Zornade è un software catastale?
Zornade è una piattaforma dati con un'applicazione web, un plugin per QGIS e un'API pubblica. Consulta mappe e particelle, integra OMI, rischio e solare, e alimenta software di terzi. Per la presentazione delle pratiche si affianca alle procedure ufficiali dell'Agenzia, con cui convive negli studi che già ci usano.
Il catasto italiano si è aperto. Le procedure ufficiali sono gratuite, i dati si spostano, e la parte di mercato che cresce sta tutta nell'automazione e nell'integrazione. Se lavori su uno di questi due fronti, la nostra piattaforma dati e i servizi di sviluppo su misura sono il punto di partenza che avremmo voluto trovare noi, anni fa.