Venti immobili da valutare per un cliente. Servono venti visure, venti ricerche di zona OMI, venti controlli su frane e alluvioni, venti verifiche sul tetto se il cliente pensa al fotovoltaico. Fatto con gli strumenti tradizionali diventa una cartella con venti PDF, un foglio di calcolo con i numeri copiati a mano e un file di note che dopo due settimane non si capisce più a quale immobile si riferisce.
La scheda della particella nasce per togliere di mezzo la fase di copia. Si cerca l'immobile sulla mappa catastale, si salva, e da quel momento la scheda contiene venti blocchi di informazioni che vengono lette dalle fonti ufficiali e non ricopiate.
Cosa contiene una scheda
I blocchi sono raggruppati per tema.
Identità dell'immobile: riferimento catastale con foglio, particella e sezione urbana, comune, provincia, indirizzo normalizzato dall'archivio ANNCSU, superficie e geometria della particella.
Mercato: le quotazioni OMI correnti della zona con la variazione sul semestre precedente, la stima di valore con i coefficienti applicati uno per uno, e la serie storica di 22 semestri dal 2015 al 2025 con la resa da locazione calcolata semestre per semestre.
Edificio ed energia: edifici presenti sulla particella con impronta e numero, potenziale fotovoltaico con potenza installabile, produzione annua, costo dell'impianto, payback, quota di autoconsumo calcolata ora per ora e livello di affidabilità del dato.
Territorio e vincoli: rischio sismico, alluvioni, frane, subsidenza con velocità in millimetri all'anno, copertura e uso del suolo, altimetria, popolazione residente nella sezione di censimento, redditi medi del comune, indirizzi e punti di interesse vicini, vincoli culturali.
Lavoro svolto: note, foto con geolocalizzazione, documenti allegati e storico delle modifiche.
Sono in tutto una ventina di blocchi per scheda, e i dati arrivano da fonti diverse: catasto dell'Agenzia delle Entrate, ANNCSU, OMI, ISPRA, INGV, EGMS Copernicus, OpenStreetMap, ISTAT, MEF. Ogni blocco dichiara la sua fonte e la sua licenza, perché in una due diligence la provenienza del dato conta quanto il dato: OpenStreetMap è ODbL, ISTAT e la cartografia catastale sono CC BY 4.0, le mosaicature ISPRA sono CC BY-SA 4.0, i dati Copernicus seguono la politica Copernicus, le quotazioni OMI restano nei termini dell'Agenzia con citazione obbligatoria, Foursquare Places è Apache 2.0.
Tag, priorità e stato
La parte che distingue un archivio da un elenco è l'organizzazione, e su questo abbiamo fatto scelte semplici.
I tag sono liberi e servono a raggruppare: il nome del cliente, la città, il tipo di operazione, il canale da cui è arrivata l'opportunità. Un immobile può avere più tag, quindi non si creano cartelle rigide per ogni combinazione.
La priorità ha tre livelli, alto, medio e basso. Lo stato racconta invece a che punto si è: da valutare, in valutazione, contattato, in trattativa, acquisito, archiviato. Priorità e stato restano separati di proposito, perché un immobile può essere ad alta priorità e ancora da valutare, e un altro a bassa priorità ma già in trattativa.
L'elenco si filtra e si ordina su tutti questi campi, e la ricerca testuale cerca dentro nome, indirizzo e tag. Con quaranta schede è la differenza fra trovare una cosa in dieci secondi e non trovarla.
Come sono organizzati i blocchi
Una ventina di blocchi in colonna uno sotto l'altro sarebbe un muro. Sono quindi raggruppati in sei tab, in ordine di rilevanza: Valore (stima e quotazioni OMI con lo storico), Immobile (catasto, superficie e posizione, edifici), Energia (fotovoltaico e autoconsumo orario), Territorio (suolo, altimetria, rischi), Contesto (popolazione, redditi, demografia, indirizzi, punti di interesse, vincoli culturali) e Community (contributi, foto, storico delle modifiche). Una tab alla volta, e dentro la tab i blocchi sono tutti visibili: non c'è nessuna sezione da aprire a mano.
Il motivo della scelta sta in due documenti pubblici, ed è la parte che di solito si decide per abitudine. Il GOV.UK Design System sconsiglia l'accordion per i contenuti che servono a tutti, e Nielsen Norman Group ha misurato che su desktop aprire le intestazioni una per volta costa più che scorrere, con il contenuto nascosto che finisce ignorato. Le tab senza contenuto non vengono mostrate: su una particella agricola la tab Energia non compare, e questo già dice qualcosa sull'immobile.
La tab scelta resta in memoria mentre si lavora, e i due punti da cui si guarda la stessa particella, il pannello sulla mappa e la scheda dentro l'elenco dei salvati, usano gli stessi gruppi con gli stessi titoli. Chi confronta tetti resta su Energia, chi confronta valori resta su Valore.
Nelle schede salvate c'è una tab in più in fondo, Note e documenti: etichette, note, foto e allegati stanno lì invece che in cima alla Panoramica come prima.
Il PDF per il cliente
Ogni scheda si esporta in PDF con un clic, e l'export contiene la stessa informazione dell'interfaccia: identità catastale, superficie, quotazioni OMI con il confronto semestrale, stima con i coefficienti, rischi, dati territoriali, indirizzi, vincoli. È il documento che si manda al cliente o si allega alla perizia.
Il PDF porta la data di generazione e le fonti, ed è pensato per essere letto da chi non ha l'app in mano: nessun riferimento a comandi, nessuna abbreviazione interna.
Gli stessi dati via API
Chi lavora su un gestionale proprietario può leggere gli stessi blocchi dall'API: l'endpoint parcels restituisce per una particella catastale le quotazioni OMI, la serie storica di 22 semestri, i rischi, l'ambiente, gli edifici e il potenziale fotovoltaico, con la licenza di ogni blocco dentro la risposta. La documentazione e gli esempi sono sulla pagina API particelle catastali, e sul blog c'è la guida all'API OMI.
Sulla stessa fonte si può costruire il proprio flusso, oppure usare l'app così com'è. Le due strade danno gli stessi numeri, perché leggono lo stesso database.
Domande frequenti
Quante particelle posso salvare?
Non c'è un tetto al numero di schede salvate. C'è un limite alle richieste di dettaglio, per proteggere il servizio: dieci al giorno per chi non ha un account e mille all'ora per chi è registrato. La registrazione è gratuita.
I dati della scheda si aggiornano da soli?
Le fonti che aggiornano i loro dataset (OMI ogni semestre, catasto in continuo, rischio secondo i piani di aggiornamento) vengono rilette quando la scheda si apre. I dati che aggiungiamo noi, note, foto e documenti, restano come li hai scritti tu.
Si può lavorare insieme sulla stessa scheda?
Le note e i documenti sono per ora legati al tuo account. La condivisione fra utenti della stessa organizzazione è nella roadmap, non in produzione: preferiamo dirlo che lasciarla immaginare.
Posso esportare tutte le schede insieme?
L'export è per singola scheda. Per un elenco completo conviene l'API, che restituisce i blocchi in formato strutturato e si integra con un foglio di calcolo o con un gestionale.
Foto di copertina: Khwanchai Phanthong su Pexels