Valutazione immobiliare: quanto vale casa tua

Lo strumento risponde con una banda: un valore minimo, uno centrale e uno massimo per il tuo indirizzo. La base sono le quotazioni ufficiali OMI dell'Agenzia delle Entrate della zona catastale che contiene il civico, applicate alla superficie e allo stato che indichi. La fonte ufficiale pubblica un intervallo per ogni zona e tipologia, per questo la stima resta una banda.

Si parte dalla quotazione ufficiale al metro quadro della microzona OMI e si moltiplica per la superficie lorda omogenizzata, cioè la superficie dell'abitazione con dentro i muri, più i balconi, i terrazzi e il giardino convertiti in metri quadri pesati secondo i coefficienti dell'Agenzia delle Entrate. Poi si corregge lo stato di conservazione, con una misura fatta sulle quotazioni OMI stesse, e si aggiungono le correzioni dichiarate di classe energetica, piano e ascensore. Una perizia aggiunge il controllo documentale e il sopralluogo, cose che nessun modello automatico può sostituire: per questo la stima che vedi è una banda e non un valore puntuale.

L'OMI è l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate. Ogni sei mesi pubblica, per ogni zona omogenea di ogni comune italiano, il prezzo minimo e massimo al metro quadro per tipologia di immobile e stato di conservazione, ricavato dalle compravendite realmente registrate. È l'unico riferimento ufficiale e gratuito disponibile in Italia, ed è lo stesso che usano i periti e le banche.

Ogni riga della banca dati OMI descrive una zona (il codice, per esempio B3 a Roma, con il nome della zona) e una combinazione di tipologia e stato di conservazione. Per quella combinazione trovi due prezzi di compravendita, minimo e massimo in euro al metro quadro, e due di locazione, sempre minimo e massimo. La sigla L che compare accanto ai prezzi dice che la superficie di riferimento è lorda, cioè comprensiva dei muri. Il semestre in alto a destra, per esempio 2025/2, dice quanto sono recenti. Lo strumento legge automaticamente la riga della zona che contiene il tuo civico.

Sono i due estremi che l'Agenzia delle Entrate registra nella tua zona per quella tipologia di immobile: il minimo corrisponde agli immobili meno pregiati della zona, il massimo a quelli migliori a parità di tipologia. Una differenza marcata fra i due, come nel centro storico di Milano, riflette la variabilità reale del mercato in quelle strade.

Il valore di partenza è la quotazione ufficiale della tua zona moltiplicata per la superficie lorda omogenizzata. Nel nostro caso la formula completa è questa: superficie lorda dell'abitazione, più balconi e terrazzi al 30% fino a 25 m² e al 10% sulla parte eccedente (15% e 5% se non comunicanti), più il giardino al 10% fino alla superficie dell'abitazione e al 2% oltre; il totale si moltiplica per il valore OMI in euro al metro quadro, per il fattore correttivo dello stato di conservazione, per le correzioni dichiarate di classe energetica, piano e ascensore; si aggiunge eventualmente il valore OMI del box. Sono tutti passaggi visibili nel risultato, uno per uno.

La base è il dato ufficiale della microzona che contiene il tuo civico, non una media del comune né una media nazionale, e dipende da quanto la zona è omogenea e da quante informazioni ci dai. Ogni risultato dichiara un livello di affidabilità e, quando un dato manca, lo dice invece di inventarlo. Restano fuori cose che solo un sopralluogo vede: lo stato reale dell'impianto, la conformità urbanistica, la vista, il rumore, i vicini.

I portali immobiliari mostrano di norma i prezzi richiesti negli annunci, che sono una richiesta di partenza e non un prezzo di vendita concluso, e spesso ragionano sulla media del comune. Qui la base sono le compravendite registrate e la zona è la microzona che contiene il tuo civico: due strade a duecento metri possono stare in zone OMI diverse.

No, la perizia non è obbligatoria fra privati. Serve invece quando la chiede la banca per il mutuo, e in quel caso la fa un perito iscritto su incarico dell'istituto. Questa stima serve a capire in che intervallo si gioca la trattativa, non a sostituire quel documento.

Quotazioni OMI 2025/2 e serie storica dal 2015 dall'Agenzia delle Entrate, indirizzi dall'archivio ANNCSU di Istat e Agenzia delle Entrate, particelle catastali dall'Agenzia delle Entrate, rischio sismico da INGV, rischio idrogeologico da ISPRA, subsidenza da Copernicus EGMS, uso del suolo da Copernicus. Nessuna fonte commerciale e nessun dato comprato da terzi.

L'indirizzo come lo scrivi tu non viene salvato e non viene collegato alla tua identità. Quello che conserviamo è la valutazione in forma anonima: la particella e la zona OMI, le caratteristiche che hai indicato (tipo di immobile, superficie, stato, piano, ascensore, classe energetica, spazi esterni, box) e la stima che ti abbiamo dato. Niente IP, niente cookie di profilazione, niente che porti a te. A cosa serve: a calibrare le stime con dati reali e a pubblicare statistiche aggregate, per esempio come si distribuiscono le classi energetiche in una zona, che è un'informazione che nessuna fonte pubblica ha. I dati non vengono venduti, ceduti o girati ad agenzie immobiliari, e sull'app non esiste nessun passaggio del tuo contatto a un intermediario. Il modello di Zornade è vendere dati e strumenti alle aziende, non lead ai privati.

I valori OMI ufficiali si consultano nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate, che copre 7.890 comuni e 24.111 zone. Per ogni comune la banca dati mostra le zone con i relativi intervalli di prezzo. Lo strumento fa lo stesso lavoro in un passaggio in più: dall'indirizzo cerca la particella catastale, individua la zona che la contiene e ti mostra la riga che ti riguarda, senza che tu debba capire a quale microzona appartieni.

Niente, e non serve registrarsi per vedere la stima. L'account gratuito serve solo se vuoi salvare l'immobile e ricevere un avviso quando l'Agenzia delle Entrate aggiorna le quotazioni della tua zona, due volte l'anno.

Inserisci l'indirizzo e vedi subito la stima, senza account, senza email e senza numero di telefono. Il contatto non viene chiesto in nessun passaggio della valutazione e non viene passato a nessuno. Se poi vuoi monitorare il valore nel tempo l'account serve, perché senza un modo per riconoscerti non possiamo mandarti l'avviso quando le quotazioni cambiano, ma è una scelta tua e resta facoltativa.

La stima di mercato serve a capire quanto vale l'immobile, ma per successioni e donazioni il riferimento fiscale è il valore catastale, che si calcola dalla rendita e non dal prezzo di mercato. Sono due numeri diversi e non intercambiabili, e il confronto tra i due sta nella guida al valore catastale.

Su appartamenti, ville e villette, case indipendenti o rurali, locali commerciali, uffici e box o posti auto, in tutti i comuni italiani dove l'Agenzia delle Entrate pubblica quotazioni OMI. Restano fuori le particelle fuori dai centri abitati, i terreni agricoli e gli immobili con destinazione speciale, che l'OMI non quota con questa granularità.