La visura ipotecaria è l'unico documento che rivela se su un immobile gravano ipoteche (volontarie, giudiziali o legali), pignoramenti, sequestri conservativi o altre formalità pregiudizievoli. Non va confusa con la visura catastale, che mostra solo chi è il proprietario e qual è la rendita.
Cosa rivela la visura ipotecaria
Una visura ipotecaria mostra, per un dato immobile o soggetto:
- Ipoteche volontarie: iscritte dalla banca a garanzia di un mutuo
- Ipoteche giudiziali: iscritte da un creditore in forza di una sentenza
- Ipoteche legali: iscritte dallo Stato per crediti fiscali (es. Agenzia delle Entrate-Riscossione)
- Pignoramenti immobiliari: l'immobile è oggetto di una procedura esecutiva
- Sequestri conservativi: l'immobile è vincolato in attesa di un giudizio
- Servitù e vincoli: trascritti nei Registri Immobiliari
Quando va fatta
La visura ipotecaria è obbligatoria (o fortemente consigliata) in questi casi:
- Prima di comprare casa: per verificare che l'immobile non sia gravato da ipoteche che ti verrebbero trasferite
- Prima di accendere un mutuo: la banca fa la sua visura, ma tu puoi anticiparla per evitare sorprese
- Prima di affittare un immobile di pregio: per sapere se il locatore è effettivamente il proprietario
- In caso di eredità: per verificare se il defunto aveva debiti garantiti da ipoteca
Come si richiede e quanto costa
La visura ipotecaria si richiede all'Agenzia delle Entrate - Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari). Ci sono due modalità:
- Online (Sister): sul portale dell'Agenzia delle Entrate, con SPID/CIE/CNS. Costa circa 9-12 euro per visura (diritti + bollo).
- Allo sportello: presso l'ufficio provinciale competente. Stessi costi, ma code e tempi più lunghi.
La visura può essere fatta:
- Per immobile: inserendo gli identificativi catastali (comune, foglio, particella, subalterno)
- Per soggetto: inserendo il codice fiscale del proprietario. Mostra TUTTI gli immobili e le formalità associate a quella persona
Come leggere una visura ipotecaria
Il documento ha un formato standard diviso in sezioni:
- Intestazione: dati del richiedente e data della visura
- Unità immobiliari: elenco degli immobili associati al soggetto (con dati catastali)
- Formalità: per ogni formalità (ipoteca, pignoramento), trovi:
- Tipo di formalità (iscrizione, trascrizione, annotazione)
- Data di registrazione
- Importo (per le ipoteche: capitale + interessi + spese)
- Creditore (banca, Agenzia delle Entrate, privato)
- Note (eventuali cancellazioni, riduzioni, annotazioni)
La parte più importante da controllare è: l'ipoteca è ancora attiva o è stata cancellata? Un'ipoteca cancellata compare ancora in visura storica, ma non produce più effetti.
Come identificare la particella corretta
Prima di richiedere la visura ipotecaria, devi conoscere gli identificativi catastali esatti. Su app.zornade.com:
- Cerca l'indirizzo dell'immobile
- Seleziona la particella sulla mappa
- La scheda laterale mostra: comune catastale (codice Belfiore), foglio, particella, subalterno (se disponibile)
- Copia questi dati e usali per la visura ipotecaria
Se sbagli anche solo il subalterno, la visura ipotecaria restituisce un immobile diverso. Verificare sulla mappa prima di pagare la visura evita errori costosi.
Le bandierine rosse
Durante la lettura della visura, presta attenzione a:
- Ipoteche per importi molto superiori al valore dell'immobile: il creditore potrebbe attivare la procedura esecutiva in qualsiasi momento
- Pignoramenti recenti: l'immobile potrebbe andare all'asta prima che tu riesca a perfezionare l'acquisto
- Ipoteche dell'Agenzia delle Entrate-Riscossione: cartelle esattoriali superiori a 30.000 euro possono generare ipoteca legale
- Più ipoteche consecutive: indicano che il proprietario ha acceso più mutui o ha debiti con più creditori