Quattro appartamenti da 100 m², tutti nel centro abitato, con quotazioni ufficiali OMI che nel secondo semestre 2025 dicono cose molto diverse: 8.700-10.900 €/m² a Milano zona B12, 7.400-9.700 a Roma zona B31, 2.350-3.600 a Napoli zona B9, 1.400-2.000 a Palermo zona B14. In periferia estrema o in campagna la stessa banca dati scende a 470-690 €/m², zona rurale R1.
Nessuno di questi numeri è un CAP. Le zone OMI sono microzone definite dai comuni, e il codice postale è un'altra cosa ancora: può contenere tre microzone diverse e parte di due comuni. Chi cerca "quanto vale la mia casa" e si ferma al CAP ottiene un numero medio che non descrive nessuna delle case dentro quel CAP.
Le zone OMI non sono i CAP
Una zona OMI è una porzione di territorio comunale con caratteristiche omogenee di mercato: centro storico, semicentro, periferia, zona industriale, rurale. L'Agenzia delle Entrate pubblica per ogni zona, ogni semestre, una forchetta di quotazione minima e massima per tipologia immobiliare (abitazioni civili, signorili, economiche, negozi, uffici, capannoni) e per stato conservativo (ottimo, normale, scadente).
Il CAP invece nasce dal servizio postale e serve a recapitare la corrispondenza. I due sistemi si incrociano per caso. A Roma il CAP 00186 comprende pezzi di più zone OMI, a Milano una via di confine può avere civici pari in una zona e dispari in quella accanto. La conseguenza pratica è che due immobili con lo stesso CAP e lo stesso numero di stanze possono avere quotazioni ufficiali che differiscono del 40%.
Il catasto aiuta a chiudere la questione, perché è per particella: sulla nostra base ci sono circa 85,2 milioni di particelle, ognuna con la sua geometria. È la geometria che determina in quale zona OMI cade l'immobile, con un incrocio spaziale, non il codice postale.
Come si legge una quotazione OMI
Una riga OMI non è un prezzo, sono due forchette e un semestre.
La forchetta di compravendita è il minimo e il massimo rilevato nella zona per quella tipologia e quello stato. Il valore centrale è la media dei due, e nelle nostre stime è il numero di partenza. La forchetta di locazione è mensile, sempre in €/m².
Lo stato conservativo cambia la quotazione dentro la stessa zona: un appartamento ottimo e uno scadente, nella stessa microzona, stanno agli estremi della forchetta. È una delle poche variabili che l'OMI quantifica ufficialmente, ed è anche quella su cui il nostro motore applica la correzione misurata sui dati anziché stimata.
Il semestre infine conta, perché l'OMI aggiorna due volte l'anno. Il dato che mostriamo oggi è il 2025/2, con il confronto sul 2025/1 accanto.
Le quotazioni sono un riutilizzo dei dati dell'Agenzia delle Entrate, che chiede la citazione della fonte: per questo nel calcolatore e nella scheda la riga OMI compare sempre accanto al numero che ha prodotto, e non in una nota a piè di pagina.
La resa da locazione, che quasi nessuno guarda
Dalla coppia compravendita-locazione esce un terzo numero, la resa lorda annua: canone medio per 12 mesi diviso prezzo medio. Nelle zone dell'esempio va dal 3,18% di Roma B31 al 5,29% di Palermo B14, passando per 3,67% a Milano B12 e 3,81% a Napoli B9. La zona rurale R1, con 470-690 €/m² di compravendita e 2-3 €/m² di locazione, arriva al 5,17%.
Quel numero racconta due mercati diversi anche a parità di prezzo: a Roma e Milano il capitale rende poco perché il mercato sconta la rivalutazione futura, a Palermo rende di più perché il prezzo di partenza è basso. Per chi compra per affittare è la differenza fra un investimento e un altro, e nei portali immobiliari non c'è.
Ventidue semestri di storia
Ogni zona porta con sé la sua serie storica: 22 semestri dal 2015/1 al 2025/2, gli stessi che l'app mostra nel grafico della scheda particella e che l'API restituisce nel blocco valuation_history.
Servono a rispondere a una domanda che il dato corrente non copre: questa zona sta salendo o scendendo, e da quanto. Nella scheda di una particella milanese della zona B12 la serie parte dal 2015 e arriva al 2025 con la stessa combinazione tipologia-stato, e le riclassificazioni delle zone non rompono il grafico perché la serie è indicizzata sul codice zona corrente.
Dalla zona alla particella
La zona dà la forchetta. La casa specifica sta dentro quella forchetta, e la sua posizione dipende da cose che l'OMI non conosce: la superficie reale, gli spazi esterni, il piano, l'ascensore, la classe energetica, le pertinenze.
Il nostro motore prende la riga OMI ufficiale della zona e le applica tre tipi di correzione. La superficie viene portata a superficie omogeneizzata con i coefficienti OMI: un balcone o terrazzo comunicante entra al 30% della sua superficie fino a 25 m² e al 10% oltre (15% e 5% se non comunicante), un giardino al 10% fino alla superficie dell'abitazione e al 2% oltre, una cantina al 50% se comunicante e al 25% se no. Lo stato conservativo applica le bande misurate sulle compravendite reali della stessa zona e tipologia. Le caratteristiche dichiarate (classe energetica, piano, ascensore) applicano le correzioni documentate.
Risalcando a ritroso la stessa catena, sul calcolatore di valutazione immobiliare si ottiene la stima per l'indirizzo che si cerca, con il dettaglio dei coefficienti applicati. In app la stessa stima sta dentro la scheda della particella, con la riga OMI che l'ha generata accanto, così il numero non è mai separato dalla sua fonte.
Domande frequenti
Posso usare la quotazione OMI come prezzo di vendita?
È un riferimento, non una stima. La forchetta OMI descrive la zona, non l'immobile, e non tiene conto dello stato di manutenzione, dell'esposizione, della vista, dei rumori o della fretta di vendere. Serve a capire se il prezzo richiesto è dentro il mercato o fuori scala.
Che differenza c'è fra valore catastale e quotazione OMI?
Sono due cose diverse. Il valore catastale è un numero fiscale che deriva dalla rendita iscritta in catasto, e serve a calcolare imposte su successioni e compravendite. La quotazione OMI è un rilevamento di mercato in €/m², e serve a stimare quanto vale una casa. Sulla stessa casa i due numeri sono distanti, e usare il primo come stima è un errore comune.
Ogni quanto cambia il dato OMI?
Ogni sei mesi. La banca dati dell'Agenzia pubblica due rilevazioni all'anno, riferite al primo e al secondo semestre. Nei mesi subito dopo l'uscita il dato nuovo convive con il precedente: nella scheda della particella si vedono entrambi, con la variazione percentuale.
Su un immobile in zona rurale la stima è affidabile?
Meno che in città, e lo dichiariamo. Le zone rurali hanno frequenze di compravendita basse, quindi la forchetta è più larga e il valore ha un livello di affidabilità più basso. Sui terreni agricoli l'OMI non pubblica quotazioni al metro quadro e la stima non è disponibile.
Foto di copertina: Maarten van den Heuvel su Pexels