Il piano regolatore è il documento che dice cosa si può fare, e cosa no, su ogni metro quadrato del comune. Si chiama piano regolatore generale, o PGT in Lombardia, o con altre sigle regionali, ma la sostanza è la stessa: una carta delle zone e un libro di regole. Chi compra un terreno o una casa senza leggerlo compra alla cieca, e gli errori di lettura sono tra i più costosi dell'immobiliare. Ecco come leggerlo in cinque passi.
Passo uno: trova il piano vigente
Il piano si trova sul sito del comune, di solito nella sezione urbanistica o edilizia privata, con le tavole in formato digitale e le norme tecniche di attuazione. Attenzione alla versione: i piani hanno varianti e aggiornamenti, e la tavola giusta è quella vigente oggi, non quella trovata su un sito di terze parti non aggiornato. Se il comune usa un portale cartografico, la sovrapposizione della particella sulla carta delle zone è il modo più rapido per iniziare.
Passo due: individua la zona
La prima cosa da guardare è la zona in cui cade la particella. Le zone residenziali consentono case, le produttive capannoni e attività, le agricole solo ciò che serve all'agricoltura, le zone di pregio storico hanno vincoli pesanti. Ogni zona ha una destinazione principale e usi ammessi o esclusi: un terreno agricolo non diventa edificabile perché ti piacerebbe, e un'area produttiva non ospita una casa. La lettera della zona, A, B, C, D, E, F e le loro varianti, è la porta d'ingresso a tutte le regole successive.
Passo tre: leggi gli indici
Gli indici dicono quanto si può costruire. L'indice di edificabilità fissa i metri cubi o i metri quadri costruibili per metro quadro di terreno: un indice di 0,5 metri cubi su un lotto di 1.000 metri quadri significa 500 metri cubi possibili. Poi contano l'altezza massima, le distanze dai confini e tra fabbricati, la superficie coperta. Questi numeri, moltiplicati tra loro, determinano cosa entra davvero nel lotto: un indice generoso con distanze strette può produrre un edificio più piccolo di quanto sembri.
Passo quattro: cerca i vincoli
I vincoli sono la parte che fa la differenza tra un terreno promettente e un terreno fermo. Vincolo paesaggistico, idrogeologico, sismico, archeologico, fasce di rispetto di strade, fiumi e cimiteri, aree di pregio: ognuno aggiunge pareri, limiti o divieti. I vincoli si trovano sulle tavole apposite e non sempre coincidono con la carta delle zone, quindi vanno sovrapposti entrambi. Un lotto edificabile in zona residenziale ma dentro una fascia di rispetto può risultare di fatto inedificabile.
Passo cinque: leggi le norme di attuazione
Le norme tecniche di attuazione sono il testo che spiega tavole e sigle: cosa è ammesso in ogni zona, con quali procedure, quali deroghe e quali oneri. È la lettura che nessun non addetto ai lavori fa, ed è quella che risolve i dubbi: i numeri delle tavole senza le norme dicono poco. Il consiglio finale resta valido: per decisioni con soldi in ballo, il piano si legge in due, con un tecnico che conosce anche la prassi del comune, perché tra piano scritto e piano applicato c'è sempre uno scarto. Per il punto di partenza catastale, la mappa di Zornade ti dà subito particella e contesto, sulle 85 milioni di particelle italiane.
Foto di copertina: Dawid Zawiła su Pexels