Quando un'azienda italiana cerca un'API per i dati catastali, due nomi compaiono quasi sempre: Openapi, il marketplace romano con oltre 400 servizi certificati, e STIMATRIX, la società di Mantova con un catalogo di undici servizi catastali dedicati. Sono i due riferimenti commerciali del settore, con modelli, prezzi e filosofie molto diversi.
Questa analisi li mette uno di fronte all'altro, con i numeri verificati il 4 settembre 2026, e spiega dove si inserisce l'alternativa gratuita e open source di Zornade.
Il punto in 30 secondi
- Openapi è un marketplace generalista: il catasto è una delle sue 400+ API, con prospetto a 0,30 € + IVA a chiamata.
- STIMATRIX è specializzato: 11 servizi catastali, pacchetti prepagati, circa 2 € a chiamata per la visura.
- Nessuno dei due offre dati territoriali arricchiti (rischio, OMI incrociato, solare) né un piano gratuito di sostanza.
- Zornade copre la stessa area con dati arricchiti gratuiti e codice aperto, lasciando ai due player il mercato dei documenti ufficiali.
Openapi: il marketplace
Openapi SpA, con sede a Roma, è il più grande marketplace italiano di API certificate: oltre 400 servizi, 12.500 clienti dichiarati, più di 100 milioni di richieste nel 2024, certificazioni ISO 9001, 25012 e 27001. Il catasto è una delle sue categorie, accanto a documenti, finanza, automotive e comunicazioni.
L'offerta catastale. Il Prospetto Catastale restituisce foglio, particella, subalterno, indirizzo, categoria, classe, consistenza, rendita e intestatari con quote, a 0,30 € + IVA a chiamata, con flusso asincrono e callback opzionale. L'elenco degli immobili a partire da un indirizzo parte da 0,08 € + IVA. Completano l'offerta le visure ipotecarie e le ricerche per soggetto.
I punti di forza. La solidità da SpA con certificazioni e status page pubbliche, il vantaggio di un unico account per centinaia di servizi, l'approccio moderno con MCP e accesso AI ai servizi (la loro iniziativa Codeless), la documentazione per tutti i linguaggi.
I limiti per i dati territoriali. L'offerta è documentale e anagrafica: prospetti, intestatari, visure. Non ci sono dati di arricchimento territoriale (rischio, solare, demografia), non c'è una piattaforma di consultazione gratuita, e il modello a consumo scala il costo con il volume in modo lineare.
STIMATRIX: lo specialista
STIMATRIX srl, con sede a Mantova e marchio registrato STIMATRIXCity, opera il sito Catasto Fabbricati Terreni e una famiglia di siti collegati: formaps.it per le mappe delle perizie, percorsidiestimo.it per la formazione, e-valuations.org.
L'offerta catastale. Undici servizi API: visura catastale, compravendite in zona, proprietari con consistenza e rendita, elenco subalterni, immobili per proprietario, elaborato planimetrico, estratto di mappa, coordinate da catasto, immagine catastale, contorno vettoriale della particella e zona OMI da coordinate. Documentazione Swagger, modalità sincrona e asincrona.
I prezzi. Pacchetti prepagati per il servizio visura: 10 chiamate a 20 €, 100 a 196 €, 1.000 a 1.900 €, con la prima visura gratuita e ricarica minima di 5 €.
I punti di forza. La specializzazione reale sul catasto, con servizi rari altrove come le compravendite in zona; l'approccio tecnico con Swagger e interfaccia di gestione; la flessibilità dei pacchetti.
I limiti. Tutto a consumo, nessuna piattaforma di consultazione nazionale gratuita, nessun dato di rischio territoriale, nessun dataset aperto, nessun codice aperto. La presenza editoriale è minima: il sito vive di pagine prodotto, senza contenuti informativi.
Il confronto testa a testa
| Dimensione | Openapi | STIMATRIX | Zornade |
|---|---|---|---|
| Modello | Marketplace, 400+ API | Specialista catasto, 11 servizi | Piattaforma dati aperti |
| Prezzo tipico | 0,08-0,30 € + IVA a chiamata | 1,90-2 € a chiamata (pacchetti) | 0 € fino a 10.000 richieste/ora |
| Documenti ufficiali | Sì (prospetti, ipotecarie) | Sì (visure, planimetrie) | No (via SISTER con visura-api) |
| Dati territoriali arricchiti | No | Parziali (zona OMI da coordinate) | Sì, 20 sezioni |
| Consultazione gratuita | No | Prima visura gratis | Sì, illimitata |
| Dataset aperti | No | No | Sì, 13 dataset |
| Open source | No | No | Sì |
| Contenuti e guide | News di prodotto | Minimi | Blog con 220+ articoli |
Dove si inserisce Zornade
Il posizionamento è più complementare che conflittuale. Openapi e STIMATRIX vendono ciò che richiede i canali ufficiali: documenti, visure, prospetti con intestatari. Zornade regala ciò che è pubblico: cartografia, OMI, rischi, solare, demografia, organizzati in un profilo unico e serviti via API gratuite.
Per un prodotto software, il flusso sensato combina i mondi: le API Zornade per i dati arricchiti (gratuite), SISTER o un provider commerciale per i documenti ufficiali (a consumo), e visura-api per chi vuole automatizzare SISTER con le proprie credenziali. È il motivo per cui nel confronto prezzi API il punto zero e i listini convivono senza contraddizione: comprano cose diverse.
Quando scegliere chi
Openapi, se l'azienda ha già un rapporto con il marketplace e il catasto è uno dei tanti servizi da integrare nello stesso account, con esigenze contrattuali e di conformità.
STIMATRIX, se il progetto è interamente catastale e servono servizi specifici come le compravendite in zona o il contorno vettoriale in batch, con la flessibilità dei pacchetti prepagati.
Zornade, se il bisogno è il dato territoriale arricchito: profili particella con OMI, rischi e solare, API gratuite, dataset aperti, e la trasparenza del codice aperto. E per i documenti ufficiali, la combinazione SISTER più visura-api.
Un mix, nella maggior parte dei casi reali: dati da Zornade, documenti da SISTER o da un provider, a seconda del volume e del valore legale richiesto.
La storia dei due player
Conoscere la storia dei due fornitori aiuta a capirne i modelli.
Openapi nasce come aggregatore di servizi web per le aziende e cresce fino a diventare una SpA con centinaia di API, certificazioni e una presenza da player istituzionale del settore. Il suo punto di forza è la scala: il catasto è una tessera di un mosaico molto più grande, venduto a clienti che già usano il marketplace per decine di altri servizi.
STIMATRIX nasce dal lavoro quotidiano sul catasto: visure, perizie, valutazioni, con una famiglia di siti dedicati ai professionisti (formaps.it per le mappe delle perizie, percorsidiestimo.it per la formazione, e-valuations.org). Il suo punto di forza è la profondità: undici servizi catastali specifici, che un generalista non offre.
Due modelli legittimi, che rispondono a due clienti diversi: chi compra integrazione e scala da Openapi, chi compra specializzazione catastale da STIMATRIX.
L'offerta Openapi per il real estate, nel dettaglio
Oltre al catasto, Openapi ha un'intera sezione per il settore immobiliare, con servizi che si combinano tra loro: dati catastali, visure ipotecarie, valori immobiliari, informazioni su aziende e persone. Per un operatore real estate, il valore del marketplace sta nella combinazione: un solo account, un solo contratto, un solo fornitore per molte esigenze.
Il prezzo di questa comodità è il modello a consumo: ogni chiamata ha il suo costo, e i volumi alti diventano rapidamente una voce di bilancio. Il marketplace ha anche l'approccio moderno dell'accesso AI ai servizi (l'iniziativa Codeless, con accesso in linguaggio naturale via MCP), che per le aziende senza sviluppatori è un argomento reale.
L'ecosistema STIMATRIX, nel dettaglio
STIMATRIX non è solo l'API: è un ecosistema di servizi intorno al catasto. Catasto Fabbricati Terreni è il portale di servizi catastali, con la prima visura gratuita come porta d'ingresso. forMaps è lo strumento di mappe per le perizie, che visualizza strati catastali, punti fiduciali, zone OMI e confini. I percorsi di estimo completano con la formazione, e le valutazioni con gli strumenti dedicati.
È un posizionamento da filiera: chi lavora sulle perizie trova strumento, dati e formazione nello stesso ecosistema. Il limite resta il modello: ogni servizio è a consumo, e la filiera non include dati territoriali arricchiti né una piattaforma di consultazione nazionale gratuita.
Il flusso di selezione di un'azienda
Come si sceglie, in pratica? Il flusso che consigliamo ai nostri clienti è di quattro domande, in ordine.
Cosa serve davvero? Documenti ufficiali, dati arricchiti, o entrambi? La risposta dimezza il campo: per i documenti contano Openapi e STIMATRIX, per i dati conta Zornade.
Qual è il volume? A volumi bassi i listini a consumo sono innocui; a volumi alti dominano il totale annuo. Il conto va fatto sui dodici mesi, non sulla chiamata.
Quali vincoli contrattuali? SLA, sicurezza, compliance: per le aziende strutturate, Openapi ha il pacchetto più completo su questo fronte.
Cosa succede se cambio idea? Costi di uscita, portabilità dei dati, dipendenze: i dati aperti e l'open source riducono il rischio di restare incastrati.
Glossario dei termini commerciali
A consumo. Si paga ogni chiamata: il modello di Openapi, con prezzo per servizio.
A pacchetti. Si comprano blocchi di chiamate in anticipo: il modello di STIMATRIX, con sconti sul volume.
Asincrono. La risposta arriva dopo l'elaborazione, con polling o callback: comune nei servizi documentali.
SLA. Gli accordi sul livello di servizio: disponibilità, tempi, supporto. Nei contratti enterprise, valgono quanto il prezzo.
MCP. Il protocollo che espone i servizi API ai modelli di linguaggio: la porta dell'accesso AI che Openapi ha aperto per primo.
Self-service. Generare chiavi e gestire i propri servizi senza passaggi commerciali: lo standard Zornade, che i due player applicano solo in parte.
Le novità 2026 dei due player
Openapi ha spinto sull'accesso senza codice: l'iniziativa Codeless espone i servizi via MCP e su piattaforme di CRM e automazione, con accesso in linguaggio naturale attraverso modelli di linguaggio. È una direzione che avvicina le API alle aziende senza sviluppatori, e che nel 2026 caratterizza il posizionamento del marketplace.
STIMATRIX mantiene il catalogo storico degli undici servizi, con l'ecosistema di siti collegati per perizie e formazione. Il suo punto fermo resta la specializzazione catastale, con aggiornamenti incrementali al servizio esistente più che salti di paradigma.
Nessuno dei due ha annunciato piani gratuiti di consultazione né aperture open source: il confine con Zornade resta esattamente dove l'abbiamo disegnato, con i documenti a consumo da un lato e i dati gratuiti dall'altro.
Il confronto con gli altri canali
Per completezza, i due player vanno collocati nel panorama più ampio dei canali dati catastali, che comprende anche i servizi di visure consumer (visurepro, catasto.it, retevisure, catastoinrete), i broker API come 3eurotools e apisolver, e le piattaforme dati come Zornade.
I servizi di visure consumer competono con Openapi e STIMATRIX sul documento singolo, con prezzi nell'ordine dei 10 € a documento e una presenza fatta quasi interamente di pubblicità a pagamento. I broker competono sul prezzo a chiamata, con offerte più leggere e meno contrattualizzate. Zornade compete sul dato arricchito gratuito, che nessuno degli altri offre.
La mappa finale: documenti a pagamento da più parti, dati gratuiti da una sola, e il cliente che sceglie in base al mix che gli serve.
Checklist per la scelta del fornitore
Prima di firmare con chiunque, dieci punti da spuntare.
- Copertura dichiarata e verificabile su comuni piccoli.
- Prezzo totale annuo, IVA e bolli inclusi.
- Condizioni dei pacchetti: scadenze, minimi, rimborsi.
- Tempi di risposta dichiarati e misurati.
- Qualità del supporto: lingua, orari, canali.
- Sicurezza e conformità: certificazioni, data residency, GDPR.
- Portabilità: come si esportano dati e documenti accumulati.
- Costi di uscita e preavvisi.
- Stabilità del listino nel tempo.
- Alternativa gratuita per la parte dati, prima di pagare.
I punti 7, 8 e 10 sono quelli che i fornitori non mettono in evidenza, e sono esattamente quelli che proteggono il cliente nel tempo.
L'integrazione tecnica: cosa significa lavorare con questi provider
Per chi sviluppa, la scelta tra i due player si gioca anche sui dettagli tecnici dell'integrazione.
Openapi lavora con flussi asincroni per i servizi documentali: si invia la richiesta, si riceve un identificativo, si attende il completamento con polling o callback. È il modello giusto per documenti che richiedono elaborazione, con il costo di un'integrazione più articolata. La documentazione copre tutti i linguaggi, e l'accesso AI via MCP è una porta alternativa per i team senza sviluppatori dedicati.
STIMATRIX offre modalità sincrona e asincrona a seconda del servizio, con documentazione Swagger e un'interfaccia di gestione per chiavi, pacchetti e consumi. L'integrazione è più lineare per i servizi immediati, con i pacchetti prepagati che semplificano la gestione dei costi.
Zornade lavora con risposte sincrone in JSON e GeoJSON, chiavi self-service e nessun vincolo di pacchetto: l'integrazione si fa in ore, e il limite orario generoso copre qualunque prototipo. I tre modelli convivono, e la scelta tecnica segue la scelta commerciale: documenti o dati.
La strategia del mix: come combinano i player
Il modo più frequente in cui vediamo usati questi fornitori, nei progetti reali, è il mix. I dati arricchiti vengono da Zornade, gratuiti e con fonti dichiarate. I documenti ufficiali arrivano via SISTER diretto o con visura-api, quando i volumi lo giustificano. Openapi entra dove serve un unico contratto per molti servizi diversi, STIMATRIX dove serve la specializzazione catastale con pacchetti.
È una strategia a strati, in cui ogni fornitura sta dove costa meno e rende di più: il dato gratuito dove è gratuito, il documento a pagamento dove il canale ufficiale lo richiede, il fornitore commerciale dove il contratto e il supporto valgono più del risparmio. Chi prova a far fare tutto a un solo fornitore finisce per pagare il dato che potrebbe avere gratis, o per chiedere al fornitore gratuito documenti che non può dare.
FAQ
Openapi e STIMATRIX sono concorrenti di Zornade?
In parte. Vendono documenti e servizi a consumo, Zornade regala dati pubblici arricchiti. Le offerte si sovrappongono solo nella zona grigia delle geometrie e delle coordinate, dove Zornade è gratuita e loro a pagamento. Sui documenti ufficiali, Zornade indirizza a SISTER e all'automazione open source.
Quanto costa il prospetto catastale di Openapi?
0,30 € + IVA a chiamata, con flusso asincrono e callback opzionale. L'elenco degli immobili da indirizzo parte da 0,08 € + IVA.
Quanto costa la visura di STIMATRIX?
Pacchetti prepagati: 10 chiamate a 20 €, 100 a 196 €, 1.000 a 1.900 €, con la prima visura gratuita e ricarica minima di 5 €.
Openapi offre un piano gratuito?
Non un piano gratuito di consultazione: i servizi sono a consumo, con credenziali di test per gli sviluppatori registrati. STIMATRIX offre la prima visura gratuita. Zornade è l'unica con consultazione e API gratuite senza limiti di ricerca.
Chi offre i dati di rischio sulla particella?
Nessuno dei due: Openapi non ha dati territoriali, STIMATRIX arriva alla zona OMI da coordinate ma non a rischi, solare e demografia. Il profilo arricchito completo è su Zornade, gratuito.
Le certificazioni ISO di Openapi contano?
Per i contratti enterprise sì: ISO 27001 e ISO 25012 segnalano processi strutturati su sicurezza e qualità dei dati. Contano nella scelta di un fornitore documentale, meno nella scelta di un dato territoriale, dove la differenza la fanno copertura e freschezza.
Posso usare Openapi o STIMATRIX per una mappa interattiva?
Sono canali API, non piattaforme di visualizzazione: servono per integrare documenti e dati in un software proprio. Per la mappa interattiva già pronta, gratuita e con dati arricchiti, c'è la mappa Zornade.
Qual è il costo totale per un'azienda?
Dipende dal mix: un'azienda che integra solo documenti paga il consumo (migliaia di euro al mese sui volumi alti); un'azienda che parte dai dati gratuiti Zornade e usa i documenti solo dove servono spende una frazione. Il conto completo è nell'articolo sui prezzi.
Come valuto la qualità di un provider API?
Con un benchmark sui propri dati: copertura su comuni piccoli, freschezza, latenza, qualità del supporto. Sui criteri tecnici abbiamo il confronto tra provider, e per la parte dati la prova gratuita di Zornade è immediata.
I due provider hanno blog o guide utili?
Openapi pubblica news di prodotto sul proprio blog, utili per seguire le novità delle sue API. STIMATRIX ha una presenza editoriale minima. Per guide e confronti sul catasto, il riferimento più ampio in italiano è il blog Zornade, con oltre 220 articoli sui dati territoriali.
Quale dei due conviene per una startup?
Spesso nessuno dei due, nella fase iniziale: le API Zornade coprono i dati gratuitamente, e i documenti ufficiali si integrano via SISTER o con visura-api. I fornitori a consumo entrano in scena quando i volumi e i contratti lo giustificano, di solito insieme ai primi clienti enterprise.
I prezzi dei due player cambiano spesso?
I listini a consumo e a pacchetti vengono aggiornati dai provider con cadenza irregolare. Le cifre di questa analisi sono state verificate il 4 settembre 2026 sulle pagine ufficiali: prima di firmare, ricontrolla e chiedi conferma scritta del costo annuo.
Esistono API gratuite equivalenti a quelle dei due player?
Per i dati arricchiti sì: le API Zornade sono gratuite fino a 10.000 richieste/ora. Per i documenti ufficiali no: visure e prospetti passano dai canali dell'Agenzia, e l'unico modo per pagare solo i tributi è SISTER diretto o l'automazione open source visura-api.
Come funziona il flusso asincrono di Openapi?
Si invia la richiesta, si riceve un identificativo, e si ottiene il risultato con polling o con una callback quando il dato è pronto. È il modello per i documenti che richiedono elaborazione: più codice da scrivere, ma più adatto a volumi grandi rispetto al blocco della risposta sincrona.
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Foto di copertina: Brett Sayles su Pexels