La Toscana ha 5.386.942 particelle catastali distribuite in 273 comuni, e dal novembre 2025 chiunque può consultare la cartografia catastale senza pagare una visura cartografica. Resta il problema pratico: servono tre o quattro strumenti diversi, ognuno con i suoi limiti, e quasi nessuna guida li spiega insieme. Qui li mettiamo in fila, con i numeri veri della regione.
Cosa c'è nelle mappe catastali della Toscana
La cartografia catastale toscana è la stessa della mappa ufficiale dell'Agenzia delle Entrate: fogli, particelle, edifici, strade e acque rilevati dal Catasto Terreni e aggiornati con i tipi mappali. I dati aggregati danno l'ordine di grandezza: 5,39 milioni di particelle, 2,92 milioni di edifici censiti, su un territorio di 273 comuni in 10 province.
Da Firenze all'isola del Giglio la copertura è completa. Nei nostri database ogni particella toscana ha geometria, foglio e sezione amministrativa, più i dati di arricchimento che il catasto non dà: quota, esposizione, edifici presenti, zone OMI e rischi.
I tre strumenti ufficiali, in ordine di utilità
Il primo è il Geoportale Cartografico Catastale dell'Agenzia delle Entrate. Si consulta da browser, la ricerca parte dal comune e poi scende su foglio e particella. La cartografia è tenuta aggiornata in automatico con gli atti tecnici Pregeo, quindi un frazionamento approvato compare sulla mappa in pochi giorni. Il servizio è gratuito e non serve un account.
Il secondo è Geoscopio, il visualizzatore della Regione Toscana. Contiene la cartografia catastale come sfondo più decine di layer regionali: uso del suolo, vincoli, aree protette, pericolosità. È lo strumento giusto quando la domanda va oltre il confine della particella.
Il terzo è il servizio WMS dell'Agenzia delle Entrate, da collegare a QGIS o a un altro GIS desktop. Il catasto toscano nasceva frammentato in molti sistemi di coordinate locali e oggi è unificato nel sistema geodetico nazionale: dentro QGIS le particelle si allineano da sole con ortofoto e dati regionali.
La via breve: la mappa con i dati sopra
La consultazione ufficiale risponde a "dov'è la particella". A "cosa c'è sopra e intorno" rispondono i dati di arricchimento, che il catasto non mostra. Sulla nostra mappa catastale ogni particella toscana si apre con edifici, zona OMI, rischio idrogeologico, potenziale solare e dati censuari, e la ricerca funziona anche per indirizzo e per coordinate GPS.
Per chi lavora su più particelle insieme, la stessa lettura si fa via API particelle catastali: una chiamata per particella, risposta in JSON con tutti i layer in un colpo solo.
Il mercato immobiliare toscano, zona per zona
Le quotazioni OMI coprono 249 dei 273 comuni toscani, con i valori più alti d'Italia fuori dalle grandi città. Alcuni esempi reali dal secondo semestre 2025: a Forte dei Marmi la zona Roma Imperiale viaggia tra 11.500 e 17.000 euro al metro quadro; a Monte Argentario la zona Sbarcatello sta tra 7.100 e 9.500; all'isola del Giglio si arriva a 9.100. Sono le tre zone più care della regione, prima ancora del centro di Firenze.
La conseguenza pratica: in Toscana il dato catastale e il dato OMI vanno letti insieme. La particella dice la forma e i confini, la zona OMI dice quanto vale il metro quadro in quel punto esatto.
Cosa non dà la mappa catastale
Tre limiti da tenere presenti. Il primo: la mappa non mostra i proprietari, servono le visure. Il secondo: i confini grafici possono scostarsi di qualche decina di centimetri dalla realtà di campagna, specie su terreni agricoli di collina. Il terzo: la mappa non distingue da sola le pertinenze dai fabbricati principali.
Per la lettura completa di una particella toscana, il percorso standard è: mappa per la forma, visura per i dati censuari, OMI per il valore, e poi i layer di rischio se si compra o si costruisce.
FAQ
Come trovo una particella catastale in Toscana?
Sul Geoportale Cartografico Catastale si cerca per comune, poi si naviga sul foglio e si clicca sulla particella. Sulla nostra mappa si può cercare anche per indirizzo, per coordinate o per foglio e particella digitati.
Le mappe catastali della Toscana sono gratuite?
Sì, dal novembre 2025 la consultazione della cartografia catastale è gratuita per tutti, senza Sister e senza account.
Quanto sono aggiornate le mappe?
Le modifiche catastali approvate (frazionamenti, tipi mappali) compaiono sulla mappa dell'Agenzia in automatico, di norma entro pochi giorni dall'approvazione dell'atto.
La mappa catastale mostra i confini esatti del terreno?
Mostra i confini cartografici ufficiali. Su terreni agricoli e collinari lo scostamento dalla realtà materiale può essere di qualche decina di centimetri: per una recinzione o un progetto serve il tecnico.
Posso scaricare le mappe catastali della Toscana?
Il WMS dell'Agenzia delle Entrate si collega a QGIS e ad altri GIS per la visualizzazione. I dati vettoriali delle particelle, con licenza CC-BY 4.0 e attribuzione, si scaricano invece dai servizi WFS ufficiali e dai dataset aperti.
La Toscana è la regione dove il dato catastale arricchito rende di più: pochi comuni, valori altissimi, territorio complesso. Il percorso completo di integrazione lo costruiamo con i nostri servizi di sviluppo software.
Foto di copertina: Gaspar Zaldo su Pexels