La doppia conformità è il principio cardine della sanatoria edilizia: per sanare un abuso, l'intervento deve essere conforme sia alla normativa vigente al momento della realizzazione sia a quella vigente al momento della sanatoria. Due verifiche, non una.
Il Decreto Salva Casa 2026 ha eliminato questo requisito per le difformità minori. Per tutto il resto, la doppia conformità rimane.
Quando NON serve più (Salva Casa 2026)
La doppia conformità è stata eliminata per:
- Difformità formali: errori nella rappresentazione catastale che non modificano la sostanza dell'immobile
- Tolleranze esecutive entro il 5% (per superfici <500 m²)
- Difformità interne minori che non violano norme igienico-sanitarie, sismiche o di sicurezza
- Vetrate panoramiche amovibili (VEPA) e tende da sole
Per questi casi basta la conformità attuale. È una semplificazione enorme: molti interventi realizzati trent'anni fa con una norma edilizia diversa (es. altezze minime, rapporti aeroilluminanti) possono ora essere sanati anche se all'epoca non erano conformi.
Quando serve ancora
La doppia conformità rimane obbligatoria per:
- Aumenti di volumetria e superficie oltre le tolleranze
- Cambi di destinazione d'uso (es. da magazzino a residenziale)
- Interventi in zona vincolata (paesaggistica, sismica, idrogeologica)
- Interventi in zona sismica 1 e 2 senza autorizzazione sismica
- Abusi sostanziali (nuove costruzioni, sopraelevazioni, ampliamenti)
Per questi casi, l'accertamento di conformità ex art. 36 DPR 380/2001 richiede che il tecnico certifichi entrambe le conformità.
Come funziona in pratica
Un esempio concreto. Hai comprato casa e scopri che il precedente proprietario ha chiuso un balcone con una vetrata fissa, trasformandolo in una veranda di 8 m². Questo è un aumento di volumetria.
Per sanare, il tecnico deve verificare:
- Conformità all'epoca (diciamo 2010): il PRG del Comune nel 2010 permetteva quella cubatura su quel lotto? L'indice fondiario era rispettato? Le distanze dai confini?
- Conformità attuale (2026): il PRG attuale lo permette ancora? Le norme sismiche, energetiche e igienico-sanitarie attuali sono rispettate?
Se una delle due verifiche fallisce, la sanatoria è impossibile e l'unica strada è il ripristino (demolizione della veranda) o, se applicabile, un condono edilizio.
Come verificare la conformità catastale
La conformità catastale è la parte più facile da verificare. Su app.zornade.com:
- Cerca l'indirizzo e seleziona la particella
- La mappa mostra la geometria ufficiale catastale
- Confrontala con lo stato reale: se la forma corrisponde e non ci sono volumi aggiuntivi, la conformità catastale è probabile
- Verifica la categoria catastale nella scheda particella: se corrisponde all'uso reale (es. A/2 = abitazione civile, C/6 = garage), è un buon segno
Per la conformità urbanistica serve invece il tecnico, perché bisogna verificare i titoli edilizi al Comune.
Costi e tempi
- Sanatoria con doppia conformità: oblazione da 1.000 a 5.164 euro, spese tecniche 1.500-3.000 euro, tempi 6-18 mesi
- Sanatoria senza doppia conformità (Salva Casa): oblazione 1.000-5.164 euro, spese tecniche 800-2.000 euro, tempi 2-6 mesi
La differenza non è solo economica: il Salva Casa rende sanabili interventi che prima non lo erano affatto, perché non soddisfacevano la conformità "all'epoca".