Chi compra dati immobiliari in Italia ha due strade. La prima passa da un commerciale che fissa una call, mostra una demo, manda un contratto e solo dopo consegna una chiave API. La seconda apre un modulo, genera un token in trenta secondi e la prima chiamata parte subito. Noi gestiamo la seconda, e in questo articolo spieghiamo cosa cambia davvero tra le due, con chiamate vere eseguite sulla nostra infrastruttura di produzione.
Cosa vendono davvero i portali
Immobiliare.it Insights è la società del gruppo che vende analisi a banche, servicer, asset manager e advisor. L'offerta include valutazioni automatiche, comparabili, report, dati sulla domanda, rischio fisico e dati energetici. La pagina dedicata alle API elenca funzionalità e invita a "richiedere un contatto". I prezzi non sono pubblici, la documentazione sta dietro un accesso commerciale e anche la prova del prodotto Insights Pro passa da una registrazione con vendita assistita.
idealista/data segue lo stesso schema. Vende API di confrontabili e metriche, testimoni attuali e storici, dati catastali, dati sociodemografici, widget di valutazione e modelli AVM. La pagina API finisce con un form: nome, telefono, email, profilo. Nessun prezzo, nessun endpoint pubblico, nessuna chiave di prova. La Search API per gli annunci richiede una domanda di accesso con descrizione del progetto e approvazione manuale.
Il segnale più interessante è quello che sta intorno. Esiste un mercato grigio di scraper di annunci idealista venduti a chiamata su RealtyAPI, Apify, RapidAPI e simili. Significa che una parte della domanda non trova risposta nei canali ufficiali e si arrangia come può, pagando intermediari per dati di seconda mano.
Cosa offre Zornade
La nostra API v2 vive su api.zornade.com, è gratuita e funziona così.
Primo, il token. Si crea in trenta secondi da app.zornade.com/api, senza carta di credito e senza parlare con nessuno. Ogni token ha scope granulari, fino a cinque token per utente, e un limite di 10.000 richieste all'ora per token.
Secondo, i dati. Ottantacinque milioni di particelle catastali italiane, ciascuna arricchita con venti blocchi: quotazioni OMI attuali e storiche, rischi sismico, alluvione, frana e subsidenza, edifici, popolazione, redditi, potenziale fotovoltaico, vincoli. Le fonti sono ufficiali e pubbliche: Agenzia delle Entrate per catasto e OMI, ANNCSU per gli indirizzi, ISPRA, INGV, ISTAT. Il geocoding copre 18,7 milioni di indirizzi stradali.
Terzo, l'apertura. Il codice è open source con licenza AGPL, le risposte sono JSON GeoJSON-compatibili e non c'è alcun vincolo che impedisca di esportare i dati.
Quello che non abbiamo va detto con la stessa chiarezza. Non vendiamo annunci attivi, non abbiamo i dati di domanda dei portali e non consegniamo un AVM pronto all'uso. I comparabili li costruisci tu partendo da OMI e catasto, che sono esattamente le basi su cui anche i portali costruiscono le loro valutazioni.
Il confronto punto per punto
| Criterio | Immobiliare.it Insights | idealista/data | Zornade |
|---|---|---|---|
| Accesso alla prima chiamata | dopo un contratto | dopo un contatto commerciale | 30 secondi, self-service |
| Prezzi | non pubblici | non pubblici | zero, per sempre |
| Tier gratuito | nessuno | nessuno | 10.000 richieste/ora per token |
| Documentazione | dietro accesso commerciale | non pubblica | completa, con esempi cURL e Python |
| Fonti dei dati | annunci e ricerche proprietarie | annunci e transazioni proprietarie | catasto, OMI, ANNCSU, ISPRA, INGV, ISTAT |
| Annunci attivi | sì | sì | no |
| Dati di domanda | sì | no | no |
| AVM pronto | sì | sì | no, dati pronti per costruirlo |
| Licenza dei dati | contratto | contratto | open source AGPL |
La tabella risponde già da sola alla domanda su chi conviene a chi. Una banca che vuole un benchmark di domanda chiavi in mano sceglie i portali. Uno sviluppatore, una software house o un'agenzia che deve integrare dati catastali in un gestionale trova nei portali un muro e in Zornade una porta aperta.
Chiamate vere, non esempi inventati
Tutto quello che segue l'abbiamo eseguito oggi sulla nostra produzione. L'header x-api-key si ottiene come descritto sopra.
Il controllo di salute:
curl -s https://api.zornade.com/api/v2/health
Risposta reale:
{
"status": "ok",
"version": "2.4.0",
"timestamp": "2026-09-15T12:25:31.244Z"
}
Il dettaglio di una particella con tutti i blocchi attivi. La particella 180213 sta ad Atessa, in provincia di Chieti, dentro un'area industriale di oltre un milione di metri quadri:
curl -s "https://api.zornade.com/api/v2/parcels/180213?include=all" \
-H "x-api-key: zrn_..."
Risposta reale, tagliata nei valori ma non nella struttura:
{
"data": {
"fid": 180213,
"gml_id": "CadastralParcel.IT.AGE.PLA.A485_000500.5",
"area_m2": 1066338.85,
"cadastral": { "foglio": "5", "comune_code": "A485", "postal_code": "66041" },
"terrain": { "elevation_min": 49.88, "elevation_max": 66, "ruggedness_index": 16.11 },
"risk": { "seismic_zone": 3, "pga": 0.1094 },
"buildings": { "count": 23, "residential_count": 18 },
"population": { "estimated": 94.3, "estimation_method": "raster" },
"economics": { "average_income": 20604.33, "affordability_index": 3.3 },
"valuation": [ ... 14 righe OMI, da posti auto a ville e villini ... ],
"solar": { "available": true, "kwp_max_total": 35798.56, "payback_years_simple_avg": 3.84 },
"subsidence": { "risk_label": "trascurabile", "velocity_mm_year": -0.6 },
"land_cover": { "class": "Superfici artificiali", "description": "Aree industriali o commerciali" }
}
}
La ricerca di un indirizzo, con filtro sul comune. Il geocoder lavora sui nomi di via dell'archivio ANNCSU, quindi servono via e civico, non i nomi dei monumenti:
curl -s "https://api.zornade.com/api/v2/geocode/search?q=via+dei+fori+imperiali&city=roma&limit=5" \
-H "x-api-key: zrn_..."
Risposta reale:
{
"data": [{
"street_name": "Via Dei Fori Imperiali",
"street_number": "25",
"municipality_name": "Roma",
"province": "Roma",
"latitude": 41.89206,
"longitude": 12.48791
}]
}
Il geocoding inverso, da coordinate a indirizzi entro 500 metri:
curl -s "https://api.zornade.com/api/v2/geocode/reverse?lat=41.8902&lng=12.4922&radius=500" \
-H "x-api-key: zrn_..."
Risposta reale:
{
"data": [{
"street_name": "Via Nicola Salvi",
"street_number": "64",
"municipality_name": "Roma"
}]
}
I confini amministrativi, filtrati per regione:
curl -s "https://api.zornade.com/api/v2/admin/municipalities?region=Lazio&limit=3" \
-H "x-api-key: zrn_..."
La stessa sequenza funziona identica da Python, con requests e un dizionario di header. Il tempo di risposta misurato oggi sta tra 690 e 1350 millisecondi, con un p95 storico attorno a 730.
Dentro una risposta completa
Con include=all una singola chiamata restituisce venti blocchi di dati, circa 32 kilobyte di JSON in poco più di un secondo. Su quella particella di Atessa abbiamo letto numeri che nessun portale pubblica perché non li possiede.
Il blocco catastale porta foglio, codice comune e CAP. Il terreno ha quota tra 49,9 e 66 metri e un indice di ruggedness di 16,11, utile per capire se la morfologia complica un intervento. Il rischio dice zona sismica 3 con PGA di 0,1094 g, mentre alluvione e frana risultano nulli perché per quella particella la fonte non riporta esposizione.
Gli edifici sono 23, di cui 18 residenziali, con le impronte in metri quadri. La popolazione stimata è 94 residenti con metodo raster, e il blocco economico riporta un reddito medio di 20.604 euro, un indice di accessibilità di 3,3 e il prezzo medio residenziale di 850 euro al metro quadro.
Il solare è il blocco che più sorprende chi arriva dai portali. Sulla stessa particella il modello registra 27 edifici fotovoltaici per 35.798 kWp complessivi, un costo stimato di 35,8 milioni di euro, un valore attuale netto a vent'anni di 111,9 milioni, LCOE di 0,068 euro per kWh e payback medio di 3,84 anni. La subsidenza dice movimento di -0,6 millimetri all'anno, classe trascurabile. La copertura del suolo è CORINE con la classe delle aree industriali. Le quotazioni OMI arrivano in una lista di 14 righe che spazia dai posti auto a 200-300 euro al metro quadro alle ville e villini a 770-1.150.
Alcuni blocchi restano nulli quando la fonte non copre l'area. Gli indirizzi sono vuoti in una zona industriale, il livello di alluvione è assente, l'uso del suolo pure. Noi lo consideriamo un pregio. Assenza di dato dichiarata, non dato inventato.
Quanto costa davvero l'integrazione
Il prezzo di una API non è solo la licenza. È il tempo che passa tra l'idea e la prima risposta utile.
Con i portali quel tempo include la call di vendita, il contratto, l'onboarding e solo alla fine lo sviluppo. Con un'API self-service lo sviluppo parte il giorno stesso, e per un proof of concept bastano i tre curl qui sopra. Se il progetto muore, non hai pagato nulla. Se cresce oltre i 10.000 all'ora, si parla di un piano enterprise con SLA dedicati, ma a quel punto il valore è già dimostrato.
C'è un secondo costo che spesso sfugge: la trasparenza delle fonti. I dati dei portali arrivano dai loro annunci, con una metodologia proprietaria che il cliente non può ispezionare. I nostri arrivano da registri pubblici, e lo stesso dato lo può verificare chiunque. In un ambito dove le stime finiscono dentro perizie, mutui e bilanci, poter risalire alla fonte è un requisito che pesa.
I limiti, senza giri
Tre cose vanno dette per completezza. Il geocoding non trova punti di interesse come un monumento o una piazza, solo strade e civici. Non offriamo annunci né dati di domanda, quindi chi deve stimare l'assorbimento di un nuovo quartiere non trova risposta da noi. E non consegniamo un AVM preconfezionato, anche se OMI e catasto dentro la risposta di una particella sono già metà del lavoro.
Su tutto il resto il confronto è asimmetrico a nostro favore, e i numeri lo dicono: una chiave in trenta secondi contro un form di contatto, diecimila richieste all'ora gratis contro un listino che si scopre solo in call, fonti verificabili contro scatole chiuse.
Domande frequenti
Le API Zornade sono davvero gratuite?
Sì. Il token si crea da app.zornade.com/api senza carta di credito, ogni token ha 10.000 richieste all'ora e fino a 5 token per utente. Non esiste un piano a pagamento nascosto: i ricavi di Zornade vengono dai servizi di sviluppo su misura, non dalla vendita dei dati.
Posso sostituire i testimoni di un portale con i dati Zornade?
Dipende da cosa ti serve. Per quotazioni ufficiali, caratteristiche catastali e rischi del territorio la risposta è sì, con dati verificabili e scaricabili. Per annunci attivi in vendita no, e su questo i portali restano insostituibili. Molti clienti usano Zornade per la parte catastale e OMI e tengono i portali solo per gli annunci.
Cosa manca rispetto a Immobiliare.it Insights?
I dati di domanda, i report preconfezionati e l'AVM pronto. Insights è un prodotto pensato per banche e investitori, con consulenza inclusa. Zornade è infrastruttura dati per chi costruisce in casa.
Quanto tempo serve per la prima chiamata?
Circa un minuto tra registrazione e prima risposta. I tempi di risposta misurati sulla produzione stanno tra 690 e 1050 millisecondi per una chiamata singola.
I dati si possono usare commercialmente?
Sì. Il codice è AGPL e i dati arrivano da fonti pubbliche, quindi integrazioni commerciali sono permesse. Per volumi oltre i limiti del tier gratuito esistono accordi enterprise con SLA dedicati.
Se vuoi provare senza leggere altro: apri app.zornade.com/api, genera un token e lancia il primo curl. La documentazione completa sta sulla pagina dedicata alle API.
Foto di copertina: zhang kaiyv su Pexels