Lo stato legittimo è la condizione di conformità di un immobile rispetto ai titoli edilizi autorizzativi e alla planimetria catastale. In pratica, è la risposta alla domanda: "Questo immobile, così com'è oggi, è in regola con tutto quello che è stato autorizzato nel corso dei decenni?".
Quando serve lo stato legittimo
Lo stato legittimo è obbligatorio per:
- Compravendite: il notaio deve attestare la conformità urbanistica e catastale. Senza questa attestazione, l'atto è nullo.
- Mutui: la banca richiede la conformità prima di erogare il mutuo ipotecario.
- Ristrutturazioni: per presentare una SCIA o un Permesso di Costruire, devi attestare lo stato legittimo dell'immobile di partenza.
- Donazioni e successioni: il notaio deve verificare la conformità per il passaggio di proprietà.
Come si attesta: la novità Salva Casa 2026
Prima del Decreto Salva Casa, l'attestazione dello stato legittimo doveva basarsi sul primo titolo edilizio che aveva interessato l'intero immobile. Se l'edificio era del 1960 e il primo permesso di costruire era andato perso, dimostrare lo stato legittimo poteva diventare un'impresa archeologica.
Ora (dal 2026), l'attestazione può basarsi sull'ultimo titolo edilizio che ha interessato l'intero immobile, purché sia stato rilasciato dopo il 30 gennaio 1977 (entrata in vigore della Legge Bucalossi 10/1977). Per gli edifici più vecchi, resta l'obbligo di ricostruire la catena dei titoli.
Come fare una prima verifica in autonomia
Prima di chiamare un tecnico, puoi verificare alcuni aspetti da solo. Su app.zornade.com:
- Verifica la geometria catastale: cerca l'indirizzo, seleziona la particella. La mappa mostra la geometria ufficiale dell'Agenzia delle Entrate.
- Controlla l'anno di costruzione: se è disponibile, lo trovi nella scheda particella. Se l'immobile è ante 1967, la probabilità di difformità è alta.
- Verifica i vincoli: attiva i layer paesaggistici e sismici. Se l'immobile è vincolato, ogni modifica esterna richiede autorizzazione.
- Controlla la categoria catastale: nella scheda particella vedi la categoria (es. A/2, C/6). Confrontala con l'uso reale.
Questi controlli NON sostituiscono la perizia di un tecnico, ma ti dicono subito se ci sono anomalie evidenti che meritano un approfondimento.
I documenti che devi procurarti
Per l'attestazione completa dello stato legittimo servono:
- Visura catastale storica (Agenzia delle Entrate, gratis su Fisconline)
- Planimetria catastale (Agenzia delle Entrate, a pagamento)
- Titolo edilizio originario (Ufficio Tecnico Comunale)
- Tutti i titoli successivi (DIA, SCIA, CILA, varianti, sanatorie)
- Certificato di agibilità/abitabilità (se disponibile)
Un geometra o architetto prepara il "rapporto di stato legittimo" incrociando tutti questi documenti. Costo: 500-1.500 euro, tempi 2-4 settimane.
Domande frequenti
Posso vendere casa senza stato legittimo?
No. Il notaio deve attestare la conformità urbanistica e catastale nell'atto. Se non può farlo, l'atto è nullo. Una difformità va sanata prima del rogito.
Quanto costa sanare una difformità minore?
Con il Salva Casa 2026, una difformità minore (es. tramezzo spostato, finestra modificata) costa 1.000-5.000 euro di oblazione più 800-2.000 di spese tecniche. Totale: 2.000-7.000 euro.
Quanto tempo serve per la sanatoria?
Con il Salva Casa: 2-6 mesi. Con sanatoria ordinaria (accertamento di conformità): 6-18 mesi.