In sintesi (30 secondi): l'IMU si paga in due rate (16 giugno e 16 dicembre), si calcola a partire dalla rendita catastale moltiplicata per un coefficiente, e l'aliquota base è 0,86% (con variazioni comunali). Se non sai qual è la tua rendita catastale, puoi verificarla gratis su Zornade. Se pensi che sia sbagliata, puoi chiedere il riesame.
Ogni anno la stessa storia, ogni anno le stesse corse dell'ultimo minuto. Questa guida serve per il 2026, ma la metodologia è stabile — l'IMU non cambia struttura da un decennio.
Chi deve pagare l'IMU nel 2026
- Proprietari di fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli
- Titolari di diritti reali (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie)
- Non paga l'IMU chi ha l'abitazione principale (prima casa), a meno che non sia di lusso (cat. A/1, A/8, A/9)
L'esenzione prima casa vale anche se ci sono più immobili? No. Una sola abitazione principale. Le altre (seconde case, case al mare, immobili in affitto) pagano IMU.
Per i terreni agricoli, l'esenzione vale per coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali. Per tutti gli altri, i terreni in aree montane o di collina con altitudine >600m sono esenti.
Come si calcola l'IMU
La formula è: IMU = (rendita catastale × 1,05 × coefficiente) × aliquota / 100
Passo per passo:
Passo 1: Trova la rendita catastale
È scritta nella visura catastale. Se non hai la visura, la trovi gratis su Zornade (cerca la particella e guarda la sezione "Dati catastali") o sul sito dell'Agenzia delle Entrate (servizio "Consultazione rendite catastali", serve SPID).
La rendita è un numero in euro, tipo 850,42. È il "reddito figurativo" che il catasto attribuisce all'immobile. È un valore storico, spesso aggiornato decenni fa, ed è la base per il calcolo di IMU, TASI, imposta di registro, imposta sulle successioni.
Passo 2: Rivaluta del 5%
Moltiplica la rendita per 1,05. Esempio: 850,42 × 1,05 = 892,94.
Passo 3: Applica il coefficiente catastale
Dipende dalla categoria:
| Categoria | Coefficiente |
|---|---|
| A (escluso A/10) — abitazioni | 160 |
| A/10 — uffici | 80 |
| B — edifici pubblici | 140 |
| C/1 — negozi | 55 |
| C/2, C/6, C/7 — magazzini, box, tettoie | 160 |
| C/3, C/4, C/5 — laboratori | 140 |
| D (escluso D/5) — capannoni | 65 |
| D/5 — banche e assicurazioni | 80 |
Per un'abitazione (cat. A, escluso A/10): rendita × 1,05 × 160 = base imponibile. Esempio: 850,42 × 1,05 × 160 = 142.870,56 (base imponibile IMU).
Passo 4: Applica l'aliquota
L'aliquota base nazionale è 0,86% (8,6 per mille). I comuni possono aumentarla fino a 1,06% o ridurla fino allo 0,46%. Alcuni comuni applicano aliquote diverse per prime case di lusso, seconde case, immobili in affitto, immobili vuoti.
Esempio con aliquota standard: 142.870,56 × 0,86% = 1.228,69 € (IMU annua). Esempio con aliquota maggiorata a Milano (1,06% per seconde case): 142.870,56 × 1,06% = 1.514,43 €.
Scadenze 2026
| Data | Cosa | Importo |
|---|---|---|
| 16 giugno 2026 | Acconto (50% dell'IMU calcolata sull'aliquota dell'anno precedente) | Metà dell'IMU 2025 |
| 16 dicembre 2026 | Saldo (conguaglio con l'aliquota effettiva 2026 deliberata dal comune) | Differenza tra IMU 2026 e acconto già versato |
Se il comune non ha ancora deliberato l'aliquota 2026 entro giugno, si usa quella del 2025 per l'acconto. Il conguaglio a dicembre tiene conto dell'aliquota effettiva.
Si può anche pagare tutto in un'unica soluzione entro il 16 giugno, se si preferisce.
Come pagare
- Modello F24 (codice tributo: 3912 per abitazione principale, 3913 per fabbricati rurali, 3914 per terreni, 3916 per aree edificabili, 3918 per altri fabbricati)
- Bollettino postale (sul sito dell'Agenzia delle Entrate puoi generarlo)
- PagoPA (alcuni comuni lo accettano, verifica sul sito del tuo comune)
L'F24 si paga in banca, in posta, o online tramite home banking. Codice ente: quello catastale del comune (es. H501 per Roma). Lo trovi sulla visura.
Cosa fare se la rendita catastale è sbagliata
Puoi chiedere il riesame della rendita catastale all'Agenzia delle Entrate. I motivi validi:
- L'immobile ha subito modifiche strutturali (ampliamento, demolizione parziale)
- La categoria catastale è errata (es. A/3 invece di A/2)
- La consistenza è sbagliata (vani dichiarati diversi da quelli reali)
- Il classamento è incoerente con immobili simili nella stessa zona
La richiesta si presenta tramite DOCFA (un professionista abilitato — geometra, architetto, ingegnere) o direttamente dal portale dell'Agenzia delle Entrate con SPID di livello 2. Non è una procedura fai-da-te: serve un tecnico.
Attenzione: la revisione può andare in entrambe le direzioni. Puoi ottenere una riduzione (e pagare meno IMU), ma se l'Agenzia rileva che la rendita è stata troppo bassa per anni, potrebbe aumentarla. E chiederti gli arretrati.
Strumenti gratuiti
- Calcolatore IMU Zornade: inserisci la particella e ottieni stima IMU basata sulla rendita catastale (dove disponibile).
- Ricerca rendita catastale: consulta gratis la rendita del tuo immobile.
- Visura catastale: guida su come ottenere la visura ufficiale.