Il Decreto Salva Casa 2026 (D.L. 69/2024 convertito con L. 105/2024, poi modificato dalla L. 199/2025) è lo strumento con cui l'Italia semplifica la regolarizzazione delle piccole difformità edilizie. Non è un condono generalizzato: è un insieme di procedure ordinarie rese più snelle. Il suo impatto pratico è enorme: migliaia di compravendite bloccate da irregolarità formali possono ora sbloccarsi.
Cosa cambia rispetto al passato
Il Salva Casa introduce tre novità principali:
1. Tolleranze costruttive ampliate
Le tolleranze esecutive (differenze tra il progetto approvato e quanto effettivamente costruito) passano da:
- 2% al 5% per superfici inferiori a 500 m² (prima era il 2% fisso per tutte le misure)
- Resta al 2% per superfici superiori
Esempio pratico: una stanza di 20 m² con una differenza di 0,8 m² rispetto al progetto (4% di scostamento) prima non rientrava nelle tolleranze e richiedeva una sanatoria ordinaria. Oggi rientra automaticamente.
2. Sanatoria semplificata per difformità "minori"
Le difformità che non violano norme sismiche, igienico-sanitarie o di sicurezza possono essere sanate senza la doppia conformità (conformità sia alla normativa vigente al momento della costruzione sia a quella attuale). Basta la conformità attuale.
3. Stato legittimo più facile da attestare
L'attestazione dello stato legittimo dell'immobile (documento necessario per qualunque compravendita) può basarsi sul titolo edilizio più recente, non più sull'ultimo titolo che ha interessato l'intero immobile. Semplifica la vita a chi ha fatto piccoli interventi nel corso dei decenni.
Cosa NON è sanabile con il Salva Casa
Il decreto NON sana:
- Abusi edilizi sostanziali (aumenti di volumetria, cambi di destinazione d'uso non autorizzati)
- Interventi in zona vincolata senza autorizzazione paesaggistica
- Interventi in zona sismica senza autorizzazione
- Opere abusive realizzate dopo il 30 marzo 2024
Per questi casi serve una sanatoria ordinaria (accertamento di conformità ex art. 36 DPR 380/2001) o, se l'abuso è antecedente, un condono edilizio (ove applicabile: ultimo termine 2003, ma il Governo sta valutando una riapertura).
Come verificare la conformità catastale del tuo immobile
Prima di avviare una sanatoria, il primo passo è verificare se la planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto. Su app.zornade.com:
- Cerca l'indirizzo dell'immobile
- Visualizza la geometria catastale ufficiale sulla mappa
- Confrontala con la planimetria che hai in mano (o con lo stato reale dell'immobile)
- Verifica anche la coverage catastale: se il comune ha una copertura inferiore al 50%, il dato online potrebbe non essere aggiornato e serve una visura catastale storica
La mappa catastale su app.zornade.com mostra la geometria ufficiale dell'Agenzia delle Entrate. Se vedi una forma diversa da come è l'edificio nella realtà, c'è una difformità da verificare con un tecnico.
Quanto costa una sanatoria Salva Casa
I costi variano molto in funzione della regione e del tipo di difformità:
- Oblazione (sanzione pecuniaria): da 1.000 a 5.164 euro per le difformità minori sanabili col Salva Casa
- Oneri di urbanizzazione: dovuti in misura doppia rispetto a quelli ordinari
- Spese tecniche: 800-2.500 euro per il professionista che predispone la pratica
Totale tipico: 2.000-8.000 euro per una difformità minore.
Per una sanatoria ordinaria (accertamento di conformità) i costi sono più alti: 5.000-20.000 euro e tempi più lunghi (6-18 mesi contro i 2-6 mesi del Salva Casa).