Il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) è il documento che attesta la classificazione urbanistica di un terreno: se è edificabile, agricolo, a verde pubblico, soggetto a vincoli. È obbligatorio per i terreni agricoli (non per i fabbricati urbani) in caso di compravendita, donazione o divisione.
Quando è obbligatorio
Il CDU è obbligatorio per legge (art. 30 DPR 380/2001) in questi casi:
- Compravendita di terreni agricoli: l'atto notarile deve riportare il CDU (o una dichiarazione sostitutiva). Senza, l'atto è nullo.
- Donazione di terreni: stessa regola della compravendita.
- Divisione ereditaria di terreni: se si divide un terreno tra eredi, serve il CDU.
- Costituzione di diritti reali su terreni (usufrutto, servitù, enfiteusi).
Non serve per:
- Terreni edificabili già urbanizzati (classificati come "suoli edificatori")
- Fabbricati urbani (per quelli serve la conformità urbanistica, non il CDU)
- Terreni inferiori a 5.000 m² in comuni con popolazione sotto 20.000 abitanti (alcune Regioni prevedono esenzioni)
Cosa contiene il CDU
Il CDU certifica:
- La classificazione urbanistica del terreno secondo il PRG/PGT del Comune (zona E agricola, zona B residenziale, zona D industriale, ecc.)
- Gli eventuali vincoli (paesaggistici, idrogeologici, sismici, archeologici, fasce di rispetto)
- Le norme tecniche di attuazione che regolano cosa si può costruire su quel terreno (indice fondiario, altezza massima, distanze, destinazioni ammesse)
Come si richiede
Il CDU si richiede all'Ufficio Tecnico del Comune dove si trova il terreno. La procedura:
- Presentare domanda in carta semplice (alcuni Comuni hanno moduli online)
- Allegare i dati catastali del terreno (comune, foglio, particella)
- Pagare i diritti di segreteria (30-100 euro, varia per Comune)
- Tempi: il Comune deve rilasciare il CDU entro 30 giorni. Se non risponde, vale il silenzio-rigetto (non silenzio-assenso) e bisogna sollecitare
Come capire subito la classificazione del terreno
Prima di richiedere il CDU al Comune (con tempi e costi), puoi farti un'idea immediata della classificazione. Su app.zornade.com:
- Cerca l'indirizzo del terreno (o il più vicino disponibile)
- Seleziona la particella catastale
- Attiva il layer Vincoli paesaggistici per vedere se il terreno è in zona vincolata
- Attiva il layer Rischio alluvioni/frane per verificare se ricade in zona PAI con limitazioni all'edificabilità
- Controlla l'altimetria e la pendenza: terreni con pendenza >30% sono spesso inedificabili
Queste verifiche non sostituiscono il CDU, ma ti dicono subito se il terreno ha vincoli evidenti che potrebbero renderlo inedificabile.
CDU vs Certificato di agibilità
Due certificati diversi, spesso confusi:
| CDU | Certificato di Agibilità | |
|---|---|---|
| A cosa serve | Terreni: cosa si può costruire | Fabbricati: è abitabile e a norma |
| Chi lo rilascia | Ufficio Tecnico Comunale | Ufficio Tecnico Comunale |
| Obbligatorio per | Vendita terreni agricoli | Vendita fabbricati nuovi o ristrutturati |
| Costo | 30-100 euro | 50-200 euro |
Cosa fare se il CDU mostra vincoli inaspettati
Se il CDU rivela che il terreno non è edificabile (o ha vincoli che non conoscevi), hai opzioni limitate:
- Se sei acquirente: puoi recedere dal preliminare se il CDU contraddice quanto dichiarato dal venditore
- Se sei venditore: devi informare l'acquirente prima del rogito. Omettere un vincolo è causa di annullamento del contratto
- Se hai già comprato: verifica se il venditore aveva dichiarato falsamente l'edificabilità. In quel caso puoi chiedere la risoluzione del contratto per dolo