Chi lavora con i prezzi delle case usa due fonti diverse e spesso le confonde. Le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate e il borsino immobiliare delle Camere di Commercio servono a cose diverse, hanno granularità diverse, e un software che le tratta come equivalenti produce stime storte. Qui le mettiamo una accanto all'altra, con i dati reali di entrambe.
Cosa sono, con precisione
Le quotazioni OMI sono i valori di mercato che l'Agenzia delle Entrate pubblica ogni semestre per ogni microzona d'Italia, incrociati con la tipologia di immobile e lo stato conservativo. Per capire la granularità, l'esempio vale più di ogni spiegazione: la particella 14093961 di Napoli cade nella zona B1, fascia centrale, microzona 2, e per le abitazioni civili in stato normale l'OMI indica 2.100-3.100 euro al metro quadro per la compravendita, con il semestre precedente a 2.050-3.000. Questa è la precisione che serve a un perito.
Il borsino immobiliare è un'altra cosa. È il listino dei prezzi di vendita che le Camere di Commercio pubblicano per comune e per provincia, costruito con il contributo di tecnici del settore e dell'Agenzia delle Entrate stessa, con il dettaglio dei quartieri nelle città più grandi. La frequenza di aggiornamento dipende dalla camera di commercio che lo pubblica, e questo è il primo punto da verificare quando lo si usa come fonte.
| Quotazioni OMI | Borsino immobiliare | |
|---|---|---|
| Fonte | Agenzia delle Entrate | Camere di Commercio |
| Granularità | Microzona OMI, tipologia e stato | Comune, quartiere nelle grandi città |
| Frequenza | Semestrale, puntuale | Variabile, dipende dalla provincia |
| Contenuto | Intervalli di valore di compravendita e locazione | Prezzi di vendita per tipologie |
| Uso tipico | Perizia, benchmark ufficiale, modello AVM | Confronto col venduto, listini locali |
Come leggerle insieme
La regola pratica che usiamo noi è questa. L'OMI orienta. È il benchmark ufficiale, aggiornato semestralmente, che fissa l'intervallo di valori della microzona. Il borsino confronta. Riporta a quanto si vende davvero, con il dettaglio per comune e quartiere. Una stima ben costruita usa l'OMI come binario e il borsino come calibrazione, e spiega sempre quale delle due fonti ha guidato il risultato finale.
I numeri lo mostrano bene. Le nostre quotazioni OMI coprono 22 semestri dal 2015 su 8.170 comuni, e già questo permette di vedere l'andamento della microzona nel tempo. A Bologna le 30 zone OMI vanno da 1.650 a 5.200 euro al metro quadro per le abitazioni civili, a Genova le 66 zone vanno da 660 a 7.000 euro. Accanto a questi intervalli, i prezzi del borsino raccontano dove il mercato si ferma davvero, che in molte zone italiane sta sotto il massimo OMI.
Come usarli in un software
Un software moderno li usa entrambi senza chiedere all'utente di scegliere. La nostra API consegna per ogni particella la fascia OMI corrente con la variazione rispetto al semestre precedente, e con il blocco valuation_history aggiunge la serie storica completa di 22 semestri. Una sola chiamata basta per la stima corrente, una seconda per la serie storica.
La pagina API Quotazioni OMI dell'app Zornade. Per ogni particella arrivano fascia, microzona, compravendita e locazione, con il confronto sul semestre precedente.
Il borsino, per la sua natura di pubblicazione locale, si integra più spesso come serie dati importata per comune, da affiancare all'OMI nella scheda di valutazione. Chi vuole partire dall'OMI trova la guida completa alla lettura in questo articolo e la mappa interattiva delle quotazioni in quest'altro.
Gli errori da evitare
Il primo è confrontare direttamente un intervallo OMI con un prezzo del borsino senza allinearne la granularità, microzona contro comune. Il secondo è ignorare la data dell'ultimo aggiornamento del borsino di una provincia e usare valori vecchi come freschi. Il terzo è dimenticare l'attribuzione: le quotazioni OMI richiedono sempre la citazione dell'Agenzia delle Entrate, per chiunque le usi, con o senza licenza commerciale. Il quarto è usare l'OMI come se fosse un prezzo puntuale, quando è un intervallo per tipologia e stato.
Domande frequenti
Che differenza c'è tra borsino immobiliare e quotazioni OMI?
Le quotazioni OMI sono i valori ufficiali dell'Agenzia delle Entrate per microzona, tipologia e stato, pubblicati ogni semestre. Il borsino immobiliare è il listino dei prezzi di vendita pubblicato dalle Camere di Commercio per comune e quartiere. L'OMI orienta, il borsino confronta col venduto.
Il borsino immobiliare è una fonte ufficiale?
È un servizio delle Camere di Commercio, costruito con il contributo di tecnici del settore e dell'Agenzia delle Entrate. La copertura e la frequenza di aggiornamento variano da provincia a provincia, quindi va sempre verificata la data dell'ultima pubblicazione.
Le quotazioni OMI si aggiornano ogni quanto?
Ogni semestre, e la pubblicazione dell'Agenzia è puntuale. Nella nostra API ogni risposta riporta anche i valori del semestre precedente per il confronto immediato.
Quale fonte uso per una perizia?
L'OMI, perché è il riferimento ufficiale e per microzona. Il borsino può integrare il quadro con il venduto locale, ma il perno della perizia resta la quotazione OMI con la sua tipologia e il suo stato conservativo.
Posso ottenere le quotazioni OMI via API?
Sì. Una chiamata con include=basic,valuation restituisce le quotazioni correnti della particella con il semestre precedente, e include=basic,valuation_history aggiunge la serie storica completa dal 2015.
L'attribuzione all'Agenzia delle Entrate è obbligatoria?
Sì, per tutti. La licenza commerciale Zornade rimuove solo l'attribuzione a Zornade, le citazioni alle fonti pubbliche restano obbligatorie per contratto.
Le due fonti si possono mostrare insieme in una scheda?
Sì, ed è quello che consigliamo. Fascia OMI corrente e serie storica accanto ai prezzi di vendita del borsino locale, ogni dato con la sua fonte e la sua data, senza mescolarli.
Le due fonti insieme valgono più della somma. Se state costruendo una scheda di valutazione o un prodotto che mostra prezzi, partite dai dati proptech e confrontate la risposta dell'API con il vostro attuale fornitore di valori. Il salto di precisione si vede alla prima particella.
Foto di copertina: Diego F. Parra su Pexels