Il rischio idrogeologico entra nelle schede immobiliari da qualche anno, spinto da assicurazioni e banche. Il dato pubblico esiste ed è ottimo, la difficoltà è agganciarlo alla particella giusta. Qui sotto, i tre dati e il modo di agganciarli.
I tre dati che contano
Le frane: ISPRA pubblica 1,06 milioni di poligoni divisi in cinque classi di pericolosità. La distribuzione è sbilanciata verso il basso: 223.000 aree a pericolosità moderata, 387.000 media, 268.000 elevata, 33.000 molto elevata, 148.000 nelle aree di attenzione. Per una scheda immobile, la classe del poligono che tocca la particella è il primo segnale.
Le alluvioni: lo stesso modello, su fasce fluviali e aree di esondazione. La particella dentro una fascia ad alta probabilità cambia il giudizio assicurativo.
La subsidenza: 1,85 milioni di celle nazionali con velocità di abbassamento del suolo. 888.000 celle trascurabili, 764.000 a basso, 159.000 moderato, 32.000 alto, 4.200 molto alto. La subsidenza alta è rara ma concentrata, e dove c'è pesa su fondazioni e valori.
Come si aggancia alla particella
Il metodo corretto è l'intersezione geometrica: la particella viene sovrapposta ai poligoni di rischio e si legge la classe più sfavorevole tra quelle che la toccano. Un'intersezione di bordo dell'1% può falsare il risultato, quindi la regola che usiamo è la superficie minima di contatto, con soglia al 10% dell'area della particella.
Le nostre API particelle catastali restituiscono il rischio per particella già calcolato con questa logica: una chiamata, classe per frane, alluvioni e subsidenza. La copertura segue il catasto, 85,2 milioni di particelle.
Chi usa questi dati
Le assicurazioni li usano per il pricing delle polizze catastrofali, che dal 2026 coprono anche le imprese. Le banche per la valutazione delle garanzie ipotecarie. I portali immobiliari per la trasparenza verso chi compra. Noi vediamo crescere soprattutto il primo uso: una polizza senza dato di rischio è un listino al buio.
I limiti da dichiarare
Tre limiti, sempre. Il dato è di pericolosità, non di previsione. Una particella in classe bassa può comunque essere colpita. La risoluzione è quella della cartografia nazionale, non del lotto singolo. E il dato non sostituisce la perizia geologica, che resta obbligatoria dove serve. Chi vende il rischio come verità assoluta vende male il dato.
FAQ
I dati di rischio idrogeologico sono gratuiti?
Sì, ISPRA li pubblica come open data. Il lavoro sta nella georeferenziazione e nell'intersezione con le particelle, che le API fanno per te.
Come leggo la classe di rischio di una particella?
La classe più sfavorevole tra i poligoni che intersecano la particella, con soglia minima di contatto. Nelle nostre risposte il campo risk contiene le tre componenti.
Il rischio alluvioni è diverso dalle fasce PAI?
Sì, sono due fonti con logiche diverse: il PAI è pianificazione, i dati di pericolosità sono il modello fisico. Nei progetti seri si mostrano entrambi, mai uno solo.
Posso usare il rischio per quotare una polizza?
Sì, è l'uso principale. Il dato va citato come componente del modello di prezzo, con la sua risoluzione dichiarata.
Un modello di rischio su misura parte dai tuoi casi reali, scrivici.
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