In sintesi (30 secondi): abbiamo preso le quotazioni OMI di 24.000 zone (secondo semestre 2025), incrociato ogni particella con 4 layer di rischio — sismico INGV, alluvioni ISPRA, frane IFFI, subsidenza EGMS — e calcolato se e quanto il mercato immobiliare italiano sconta il rischio nel prezzo al metro quadro. Spoiler: il rischio sismico è prezzato. Le alluvioni molto meno. Le frane per niente. La subsidenza nessuno sa cosa sia.
Non è un paper accademico (anche se i numeri ci sono tutti). È quello che abbiamo trovato mentre costruivamo il prodotto.
Perché abbiamo fatto questa analisi
Per un motivo molto terra-terra: quando un utente apre una particella su Zornade, noi gli mostriamo quattro rischi. Sismico, alluvionale, frana, subsidenza. E ogni volta ci chiedevamo: ma 'sto numero, a chi interessa? Il mercato se ne accorge? Uno che compra casa in zona rossa paga di meno?
La letteratura dice di sì — ma la letteratura è quasi sempre americana o giapponese, dove i terremoti sono eventi assicurati e le mappe di rischio sono pubbliche da decenni. In Italia il rischio sismico è noto, ma l'assicurazione obbligatoria è arrivata solo nel 2025 (e per le imprese). Per le case private, ancora niente. Quindi il meccanismo "rischio → premio assicurativo → prezzo più basso" in Italia non si è mai attivato davvero. Il prezzo dovrebbe riflettere il rischio percepito, non il rischio assicurato. Due cose molto diverse.
Avevamo i dati per verificarlo. Li abbiamo incrociati.
I dati
Prezzi
Le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate, secondo semestre 2025. Sono 24.000 zone, ciascuna con prezzo minimo e massimo per tipologia e stato conservativo. Abbiamo preso il prezzo mediano (media semplice tra min e max) per abitazioni civili in stato normale — è la tipologia più uniforme e confrontabile. Dove il prezzo non esiste (zone rurali), abbiamo escluso la zona.
Rischio sismico
Zonazione INGV MPS04, 4 classi. Zona 1 = pericolosità alta (PGA > 0,25g), Zona 4 = molto bassa (PGA < 0,05g). Per ogni particella: la zona peggiore se il poligono ne attraversa più d'una.
Rischio alluvioni
ISPRA PGRA, 3 livelli + aree di attenzione. HPH (alta probabilità, TR 20-50 anni), MPH (media, TR 100-200), LPH (bassa, TR > 200). Per ogni particella: il livello peggiore che interseca la geometria.
Rischio frane
Inventario IFFI ISPRA, classi P1-P4 + AA (aree di attenzione). Anche qui: livello peggiore in intersezione.
Subsidenza
European Ground Motion Service, dati Sentinel-1 InSAR 2019-2023. Per ogni particella: velocità media di deformazione verticale in mm/anno. Negativo = abbassamento.
Particelle
85 milioni di particelle WFS del Catasto. Ogni particella ha il suo FID Zornade, i suoi rischi, e la sua zona OMI di appartenenza.
Risultato 1: il rischio sismico È prezzato
Passare da zona 4 (la più sicura) a zona 1 (la più pericolosa) taglia in media il 18% del prezzo al metro quadro, a parità di altre condizioni (regione, distanza dal capoluogo, densità abitativa).
Il dato non è uniforme. In alcune regioni lo sconto è molto più marcato:
| Regione | Sconto medio zona 1 vs zona 4 |
|---|---|
| Friuli-Venezia Giulia | -31% |
| Umbria | -28% |
| Abruzzo | -27% |
| Calabria | -19% |
| Sicilia orientale | -17% |
| Media nazionale | -18% |
In Friuli il terremoto del '76 è memoria viva. In Umbria quello del '97. In Abruzzo quello del 2009. Il mercato ha memoria: le regioni che hanno vissuto un terremoto recente prezzano il rischio molto più delle regioni dove il terremoto è solo una mappa. La Calabria, che pure è zona 1 quasi ovunque, sconta meno del Friuli — perché l'ultimo terremoto distruttivo in Calabria è del 1908, e la memoria del mercato immobiliare non arriva a 120 anni.
Questa è una cosa che ci ha colpito. Non è il rischio oggettivo (la PGA) a determinare lo sconto: è il rischio percepito. E la percezione ha l'alone della memoria recente.
Risultato 2: le alluvioni sono prezzate pochissimo
Passare da "nessun rischio" a HPH (alta probabilità) taglia in media il 4% del prezzo. Quattro percento. Per un evento che, secondo ISPRA, ha un tempo di ritorno di 20-50 anni — cioè potrebbe verificarsi domani.
E anche qui il dato regionale è istruttivo:
| Regione | Sconto HPH vs nessun rischio |
|---|---|
| Emilia-Romagna | -11% |
| Veneto | -9% |
| Liguria | -8% |
| Piemonte | -3% |
| Lombardia | -2% |
L'Emilia-Romagna ha avuto l'alluvione del 2023. Il mercato se la ricorda. La Lombardia no (l'ultima grande alluvione in Lombardia risale al 2014, e ha colpito aree non residenziali). Anche qui: il mercato prezza la memoria, non la mappa.
Quattro percento di sconto medio nazionale vuol dire che, su un appartamento da 200.000 euro, il rischio alluvione viene prezzato circa 8.000 euro. Considerando che dal 2025 le imprese devono assicurarsi contro le catastrofi naturali (e le polizze costano), e che prima o poi toccherà anche ai privati, c'è un gap di prezzatura che prima o poi si chiuderà. Quando succederà — e succederà — lo sconto salirà.
Risultato 3: le frane non sono prezzate per niente
Zero. Tra P1 (pericolosità moderata) e P4 (molto elevata) non c'è differenza statisticamente significativa nel prezzo al metro quadro. In nessuna regione.
Il motivo è semplice: le aree a rischio frana sono quasi sempre aree marginali, poco edificate. I pochi edifici che ci sono dentro sono per lo più case sparse, rustici, baite. Il mercato non li prezza diversamente perché sono già fuori dal mercato "normale". Non è che il rischio frana non esista: è che gli immobili esposti sono così pochi e così atipici che il segnale statistico si perde.
Questo non vuol dire che non sia un problema. Vuol dire che quando compri una casa in zona P4, probabilmente non lo sai — e se lo sai, non hai metri di paragone per capire se stai pagando troppo.
Risultato 4: la subsidenza è invisibile
La subsidenza — l'abbassamento del suolo rilevato dai satelliti — non è prezzata. Zero correlazione tra velocità di subsidenza e prezzo al metro quadro. Zero in tutte le regioni, incluse quelle dove il fenomeno è noto (Ravenna, delta del Po, costa adriatica).
Per noi è il risultato più interessante, perché è il rischio più "nuovo". I terremoti li conosciamo da sempre. Le alluvioni anche. Le frane idem. La subsidenza da satellite è un dato che esiste da pochi anni, e il mercato immobiliare non l'ha ancora metabolizzato. Non è entrato nel lessico degli acquirenti, non compare nelle perizie, non è richiesto dalle banche per i mutui.
Eppure: se il terreno sotto casa tua scende di 5 mm l'anno, in 20 anni sono 10 cm. In 50 anni sono 25 cm. Non ti cade la casa, ma le fondamenta lavorano, le tubature si deformano, i marciapiedi si crepano. E se sei in una zona costiera, la subsidenza si somma all'innalzamento del mare.
È un rischio lento, distribuito, invisibile. E per questo il mercato lo ignora. Per ora.
La mappa del "rischio non pagato"
Se sovrapponete i quattro layer e calcolate dove il rischio è alto ma il prezzo non lo riflette, viene fuori una geografia interessante:
Delta del Po e costa ferrarese: rischio alluvione HPH + subsidenza fino a -8 mm/anno + zona sismica 3. Prezzo OMI: 800-1.000 €/m². È poco? Sì, ma non abbastanza: un appartamento a Ferrara città (nessun rischio alluvione diretto) costa solo il 12% in più. Non è un differenziale che riflette la differenza di rischio.
Costiera amalfitana e Cinque Terre: rischio frana P3-P4 + sismico zona 2. Prezzo OMI: 3.000-5.000 €/m². Qui il mercato non solo non sconta il rischio: lo ignora completamente, perché il premio paesaggistico è talmente alto da annullare qualsiasi percezione di pericolo. Comprensibile, ma non sostenibile: le frane in Costiera sono eventi ricorrenti (l'ultima grossa a Positano è del 2022).
Pianura Padana centrale (Cremona, Mantova, Rovigo): subsidenza moderata (2-4 mm/anno) + rischio sismico zona 3. Prezzi medi: 900-1.200 €/m². La subsidenza qui non è percepita da nessuno, ma i dati InSAR mostrano un trend costante da 10 anni. Non è un'emergenza: è un costo differito.
Cosa significa per chi compra (e per chi vende)
Se compri casa oggi in Italia, il prezzo riflette il rischio sismico se il terremoto è nella memoria collettiva recente. Riflette vagamente il rischio alluvione. Non riflette affatto frane e subsidenza.
Questo ha due implicazioni pratiche:
Per chi compra: prima di firmare, verificate TUTTI i rischi, non solo quello sismico. La visura catastale non ve li dice. Il sito dell'ISPRA ha i dati, ma sono in formati GIS che un acquirente normale non apre. Noi li mettiamo dentro la piattaforma app.zornade.com, particella per particella. Gratis.
Per chi vende: se il vostro immobile è in zona sicura sotto tutti i profili, avete un argomento di prezzo che quasi nessuno usa. "Questa casa non è in zona alluvione, non è in zona frana, non è in zona sismica 1, la subsidenza è zero." Fatto oggi, suona strano. Fra 5 anni, con l'assicurazione obbligatoria probabilmente estesa ai privati, sarà la prima cosa che un acquirente chiede.
I dati completi dell'analisi (particella per particella) sono accessibili via API su app.zornade.com. La metodologia di calcolo dei rischi è documentata nella documentazione tecnica.