Come verificare una casa prima di comprare: checklist 2026
Quando si guarda una casa, l'agente immobiliare racconta una storia. La storia è quasi sempre vera, ma è incompleta per design: non parla del foglio catastale che non torna con quello del vicino, della zona OMI riclassificata sei mesi fa, della cella EGMS che dice che il suolo sotto l'edificio scende di 8 millimetri all'anno. Quei dati esistono e sono pubblici. Sono solo distribuiti su otto portali diversi, in formati che vanno dal PDF scansionato al WFS senza documentazione.
Questa checklist è il workflow che noi del team usiamo personalmente prima di firmare un compromesso. Dodici controlli, in ordine di rischio decrescente. Per ciascuno: cosa controllare, perché conta, dove trovare il dato in trenta secondi, e i casi limite che vediamo ricorrere ogni mese.
Il modo più rapido per fare nove controlli su dodici è partire da zornade.com/verifica-casa: cerchi l'indirizzo, parte la mappa interattiva di app.zornade.com, e tutti i layer che servono sono già caricati sulla particella. Per il resto servono visura catastale (gratuita su Fisconline) e un sopralluogo. Niente perizie da seicento euro spese su immobili che vanno scartati al primo controllo.
Prima di iniziare: l'identificativo dell'immobile
Tutto parte dalla terna comune catastale + foglio + particella + subalterno (vedi la nostra guida agli identificativi catastali). Senza questi quattro numeri, ogni controllo successivo è approssimativo.
Si trovano in tre posti: la visura catastale del venditore, l'atto di provenienza, oppure cercando l'indirizzo su /verifica-casa — la ricerca risolve l'indirizzo, identifica la particella sulla mappa catastale e apre la scheda completa su app.zornade.com con un click.
Esempio: il Colosseo è H501 / sez. A / foglio 508 / particella 2. Identifica un'unica entità in tutto il database catastale italiano (83 milioni di particelle).
1. Coerenza tra catasto e realtà fisica
Il problema più sottovalutato: l'immobile come è disegnato in mappa catastale e l'immobile come esiste fisicamente non sempre coincidono. Una veranda chiusa, un soppalco aggiunto, un garage trasformato in tavernetta — tutte modifiche che richiedono un aggiornamento catastale che spesso non è stato fatto.
Le conseguenze pratiche: l'IMU pagata su una rendita sbagliata, l'impossibilità di rivendere senza prima sanare la difformità, multe da 1.000 a 8.000 euro all'Agenzia delle Entrate.
Come verificare in 2 minuti. Apri app.zornade.com, cerca l'indirizzo, seleziona la particella sulla mappa: vedi immediatamente la geometria catastale ufficiale e l'elenco delle unità immobiliari insistenti. Confrontala con la planimetria che ti consegna il venditore. Se la mappa mostra un edificio rettangolare e la planimetria una L, qualcosa è cambiato senza essere registrato.
Caso limite reale. Il catasto italiano ha buchi documentati. Sui 7.899 comuni italiani, 322 hanno una coverage catastale inferiore al 50% — significa che oltre metà delle particelle non risulta sincronizzata con il WFS dell'Agenzia delle Entrate. Roma stessa ha coverage 0,91: il 9% delle particelle nel territorio comunale ha problemi di sincronizzazione, e su 381.838 edifici censiti dal nostro layer building footprint sono migliaia di unità per cui il dato online può essere obsoleto. La mappa di app.zornade.com segnala visivamente le particelle in stato "non confermato" — se il rogito è in zona "buia", chiedi una visura aggiornata su Fisconline prima di proseguire.
2. Rendita catastale e congruità con il valore d'acquisto
La rendita catastale è il numero che determina IMU, TASI, imposte di registro, tassazione successioni. Si moltiplica per 1,05 (rivalutazione 5%) e poi per il moltiplicatore di categoria (160 per A/2, 140 per A/10, ecc.) per ottenere il valore catastale.
Per gli abitativi non di lusso, il valore catastale è normalmente 30-60% del valore di mercato. Se trovi una casa venduta a €300.000 con valore catastale €280.000, hai un segnale forte: o l'immobile è prezzato sotto mercato (perché?), o è classificato in modo anomalo.
Come verificare in 2 minuti. La rendita è in visura. Per il calcolo passo-passo: guida al valore catastale. La categoria catastale e la rendita compaiono direttamente nella scheda particella di app.zornade.com.
Gotcha. Le categorie A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli) non godono delle aliquote agevolate prima casa. Comprare in A/8 invece che A/2 può significare €4.000 in più di imposta di registro su un acquisto da €400.000. Verificare la categoria prima di firmare il preliminare, non dopo.
3. Quotazioni OMI: prezzo di mercato per zona
L'Agenzia delle Entrate pubblica ogni semestre le quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare): range minimo-massimo €/m² per ciascuna zona di ogni comune italiano, per tipologia (abitativo civile, economico, signorile) e stato di conservazione.
Le quotazioni sono il riferimento normativo: l'Agenzia delle Entrate le usa per controllare la congruità dei prezzi nei rogiti. Se compri molto sotto OMI, l'amministrazione può presumere un'evasione. Se compri molto sopra, paghi più imposte di quanto necessario.
Come verificare in 30 secondi. Sul portale ufficiale omi.agenziaentrate.gov.it servono cinque click: comune → microzona → tipologia → stato. Su app.zornade.com il range OMI compare già nel pannello laterale al click sulla particella, con valori minimo, medio e massimo per uso residenziale, commerciale e ufficio.
Numeri di contesto. Il dataset OMI contiene oltre 30.000 zone catastali per circa 8.000 comuni. Per il Colosseo (zona B3 di Roma centro) le quotazioni residenziali ottimo stato sono €4.100-5.900/m². A 800 metri di distanza, in zona Esquilino (B17), si scende a €3.200-4.400. La differenza non è negoziabile: è ciò che l'amministrazione considera "valore normale" per quella geografia.
4. Rischio sismico
Tutti i comuni italiani sono classificati in zone sismiche dall'INGV — da 1 (massima pericolosità, PGA > 0,25g) a 4 (bassa). La PGA (Peak Ground Acceleration) è il parametro fisico: dice quanto può accelerare il suolo in un terremoto con periodo di ritorno di 475 anni.
In zona 1 e 2 le costruzioni devono rispettare le NTC 2018 con criteri antisismici stringenti. Comprare in zona 1 un edificio costruito prima del 2009 (precedente alle norme attuali) significa quasi sempre un immobile non antisismico, o solo parzialmente adeguato. Sismabonus e bonus 110% hanno parzialmente risolto, ma molti edifici non sono stati toccati.
Come verificare in 30 secondi. Sulla mappa di app.zornade.com il layer "Sismica" si attiva con un toggle: la particella è colorata per zona sismica del comune e mostra il valore PGA puntuale derivato dalla mappa di pericolosità INGV. La fonte ufficiale è protezionecivile.gov.it per chi vuole verificare il dato a mano.
Caso limite. Il Colosseo è in zona 3, PGA 0,12g — classe di rischio inferiore rispetto, ad esempio, a Norcia (zona 1, PGA > 0,28g). Ma "zona 3" non significa sicuro: significa solo "rischio moderato". Su tutto il territorio nazionale ci sono comuni in zona 1 con coverage catastale sotto l'80% — proprio dove il rischio è massimo, il dato di base sull'edilizia esistente è incompleto. Il sopralluogo di un tecnico strutturale, in questi casi, vale i seicento euro che costa.
5. Subsidenza e movimenti del suolo
Il rischio meno conosciuto e più subdolo. Il suolo italiano, in molte aree, si muove di millimetri all'anno — verticalmente, su scala di decenni, con conseguenze strutturali cumulative.
Il dataset di riferimento è EGMS (European Ground Motion Service) di Copernicus: misurazioni InSAR Sentinel-1 a precisione millimetrica, 8,5 milioni di punti per l'Italia. Lo abbiamo trasformato in un layer poligonale a 100 m navigabile sulla mappa — vedi il post tecnico sul dataset.
Le aree critiche italiane:
| Area | Velocità media | Tipologia |
|---|---|---|
| Pianura Padana (Bologna-Modena) | −2 / −15 mm/anno | Subsidenza da estrazione fluidi |
| Costa ravennate | fino a −7 mm/anno | Subsidenza + risalita marina |
| Campi Flegrei (Pozzuoli) | +130 mm/anno | Bradisismo vulcanico |
| Etna fianco est | −5 / −20 mm/anno | Cedimento gravitativo |
Come verificare in 30 secondi. Su app.zornade.com attiva il layer "Deformazione suolo (EGMS)": la cella 100×100 m che contiene l'edificio si colora dal teal (sollevamento) al rosso (subsidenza) con il valore numerico in mm/anno. Su /verifica-casa il valore è tra le 17 sezioni di dato che restituisce la ricerca per indirizzo.
Caso limite reale: Pozzuoli. Il database conta 26.748 edifici nel comune. Coverage catastale 0,74 (uno dei valori più bassi tra i comuni capoluogo). Velocità EGMS al centro città: oltre +130 mm/anno di sollevamento. Comprare in centro a Pozzuoli non è "rischio teorico": è un sollevamento attivo che dal 2022 ha causato evacuazioni precauzionali. Il prezzo medio in zona D11 ottimo stato secondo OMI è €1.500-2.300/m². È una delle zone con il rapporto rischio/prezzo più visibile del Paese — e si vede tutto in trenta secondi sulla mappa.
6. Rischio idrogeologico (alluvioni e frane)
Il dato è di ISPRA, dataset PAI (Piani di Assetto Idrogeologico). Tre livelli di pericolosità per le alluvioni (P1, P2, P3 = elevata) e quattro per le frane (P1-P4). Vedi la nostra guida ai dataset ISPRA.
Comprare in zona P3 alluvioni significa, spesso, assicurazione obbligatoria al rinnovo del mutuo (le banche dal 2024 hanno irrigidito i criteri) e premi dal 0,3% al 1,2% del valore immobile per anno. Su un immobile da €250.000 sono €750-3.000 l'anno.
Come verificare in 30 secondi. Sulla mappa di app.zornade.com i due toggle "Alluvioni" e "Frane" sovrappongono i poligoni PAI alla particella, con la classe di pericolosità in legenda. La fonte ufficiale è idrogeo.isprambiente.it per chi vuole stampare la cartografia da allegare al rogito.
7. Vincoli paesaggistici, archeologici, monumentali
Su molti edifici italiani — soprattutto centri storici — insistono vincoli del MIBAC (DM 42/2004): vincolo monumentale, paesaggistico, archeologico. Significa che ogni intervento (anche solo il colore della facciata, gli infissi, una caldaia esterna) richiede autorizzazione della Soprintendenza, con tempi tipici 60-180 giorni.
Come verificare in 30 secondi. Su app.zornade.com il layer "Heritage MIBAC" mostra i poligoni dei beni vincolati. Se la particella ne interseca uno, compare nome del bene, livello di protezione e ente competente. La fonte ufficiale è VIR — Vincoli In Rete del MIBAC.
Esempio. Per la particella del Colosseo, oltre al bene principale (Anfiteatro Flavio, vincolo monumentale, MIBAC), tutta l'area è in zona di rispetto archeologico. Ovviamente nessuno compra il Colosseo. Ma a 200 metri di distanza, in via degli Annibaldi, ci sono palazzi privati con lo stesso identico vincolo monumentale — e i potenziali acquirenti spesso lo scoprono solo davanti al notaio.
8. Stato dell'edificio: anno di costruzione, classe energetica, conformità impianti
L'anno di costruzione determina la disciplina urbanistica applicabile (pre-67 sanatoria semplificata, post-67 condono solo se rientra in finestre specifiche), il sismabonus residuo, l'aspettativa di vita degli impianti.
La classe energetica (APE) è obbligatoria al rogito. Una classe G non è solo un costo di gestione: dal 2030 le direttive UE EPBD impediranno la vendita o l'affitto di immobili in classe G non riqualificati (l'attuazione italiana sarà più morbida, ma il principio resta).
Come verificare. L'APE va richiesta al venditore — se non c'è, non si firma, è motivo di nullità del rogito. Per l'anno di costruzione la fonte ufficiale è il certificato di destinazione urbanistica (CDU) rilasciato dal Comune. Su app.zornade.com il layer "Edifici" mostra i building footprint con anno di costruzione (quando disponibile da OpenStreetMap o dal building census ISTAT) e altezza media. Il dataset copre 85 milioni di edifici, l'anno è disponibile per circa il 60%.
9. Demografia e dinamiche del quartiere
Nessuno compra "una casa": si compra una zona. La zona ha una traiettoria — sta crescendo o si sta svuotando, sta invecchiando o ringiovanendo, ha redditi in aumento o in diminuzione.
I dati ISTAT sezioni di censimento (ultimo aggiornamento 2021, prossimo 2024 in pubblicazione 2026) e i dati IRPEF MEF per CAP danno il quadro.
Come verificare in 1 minuto. Su app.zornade.com il pannello "Contesto socio-economico" della particella mostra reddito medio IRPEF per CAP, numero di contribuenti, popolazione stimata nel raggio di 500 metri e densità abitativa. Per il Colosseo: reddito medio IRPEF €51.072 su 9.684 contribuenti del CAP 00184.
Caso limite. Su 7.899 comuni, 15 hanno popolazione stimata NULL nel nostro database — non è un bug, sono comuni con popolazione residente sotto i 100 abitanti per cui ISTAT non pubblica il dato disaggregato per privacy. Se la casa è in uno di questi comuni, non aspettarti dati demografici granulari: l'unica fonte sarà il bilancio comunale.
10. POI a 500 metri (servizi reali, non promessi)
L'agenzia dice "vicino metro", "vicino scuole", "vicino servizi". A che distanza? Quanti? Operativi?
Il dataset OpenStreetMap fornisce circa 12 milioni di POI in Italia, classificati per categoria.
Come verificare in 30 secondi. Su app.zornade.com il toggle "Servizi (500m)" disegna il buffer attorno alla particella e conta POI per categoria: ristorazione, trasporti, sanità, scuole, supermercati, uffici pubblici. Per una casa in centro a Roma con 19 POI il dato è poco — in centro Roma ci si aspetta di più. Lo stesso valore in un piccolo comune è tantissimo. La mappa mostra anche la mediana del comune come riferimento.
11. Nightlights: indicatore composito di attività urbana
Le nightlights sono le immagini satellitari notturne (VIIRS Black Marble della NASA). Misurano l'intensità luminosa di una zona, che è un proxy preciso di attività economica, presenza umana e infrastrutture.
Una zona "very_bright" (decile più alto) è densamente abitata, illuminata, attiva di notte. Una zona "very_dark" è rurale, residenziale puro o industriale dismessa. L'indicatore è utile per smentire (o confermare) la sensazione di "quartiere vivo" che dà una visita diurna.
Come verificare. Layer "Attività notturna" in app.zornade.com: la particella si colora su scala da very_dark a very_bright con il valore di intensità VIIRS.
Gotcha. "Very_bright" non è sempre desiderabile. Vicino a stazioni, ospedali e centri commerciali la nightlights satura — può indicare inquinamento luminoso continuo che disturba il sonno. Da incrociare con la classe acustica comunale (PCCA), che però è spesso non digitalizzata.
12. Land cover e land use: cosa c'è davvero intorno
L'ultima verifica, e la più sottovalutata. La classificazione CORINE Land Cover (livello 3, 44 classi) e i layer di uso del suolo dicono cosa circonda fisicamente l'edificio nel raggio di 500 metri: tessuto urbano continuo (CLC 111), aree industriali (121), rete stradale (122), discariche (132), aree estrattive (131).
Comprare una casa "vista parco" che in realtà confina con un'area industriale dismessa (con suolo potenzialmente contaminato) è uno dei pattern più frequenti di compratori che si pentono dopo 12 mesi.
Come verificare in 1 minuto. Su app.zornade.com il layer "Uso del suolo" colora la mappa con la classificazione CORINE 2018: in un'occhiata si vede se l'area è urbana continua, agricola, industriale o mista. Il pannello particella mostra la distribuzione percentuale nel raggio di 500 metri.
Mettere tutto insieme
I 12 controlli sopra sono il workflow completo. In pratica, su una verifica reale, il pattern è:
- 5 minuti — cerca l'indirizzo su zornade.com/verifica-casa. La mappa interattiva di app.zornade.com si apre direttamente sulla particella con tutti i layer disponibili. Esegui i controlli 1, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12.
- 10 minuti — richiedi visura e planimetria su Fisconline. Controlli 2 e 8 (rendita e classe energetica).
- 20 minuti — solo se l'immobile passa lo screening: ulteriori verifiche su VIR e PAI ISPRA per cartografia da allegare al rogito.
- Il tempo di un sopralluogo — confronto fisico planimetria/realtà, verifica APE, anno costruzione, impianti.
Il totale — per scartare o confermare un immobile prima ancora di chiamare il geometra per la perizia — è circa 45 minuti. Considerando che la perizia tecnica completa costa €600-1.500 e una visita ne richiede almeno tre, fare lo screening preliminare con questo workflow significa risparmiare 1-2 perizie inutili per ogni acquisto.
Le cose che questa checklist non copre
Per onestà:
- Stato condominiale. Chiedere bilancio, verbali assemblea ultimi 3 anni, fondo cassa, contenziosi in corso. Non c'è mappa che lo restituisca: serve il documento dall'amministratore.
- Spese di ristrutturazione previste. Cappotti, fotovoltaici, ascensori — se sono deliberati ma non ancora pagati, sono costo dell'acquirente. Stessa fonte.
- Mutuo prima casa. Le condizioni dipendono da banca, reddito, garanzie del compratore. Niente di geografico.
- Stato di conservazione strutturale. Il rischio sismico (controllo 4) e la subsidenza (controllo 5) danno il contesto. Lo stato dell'edificio specifico richiede un sopralluogo strutturale — se l'immobile è anteriore al 2009 e in zona sismica 1 o 2, è una spesa che non si dovrebbe risparmiare.
Per chi vuole automatizzare: l'API
Tutti i dati che la mappa mostra a video sono accessibili anche via API REST. Una chiamata, 17 sezioni di dato strutturato per particella o per coordinata. Pensata per agenzie immobiliari che vogliono integrare la due diligence nel proprio CRM, sviluppatori PropTech, software di valutazione immobiliare. Per i compratori privati, la mappa è sempre più rapida.
Note tecniche
Tutti i dati citati sono pubblici. Le fonti primarie:
- Catasto: WFS Agenzia delle Entrate, sincronizzato sul nostro database con frequenza mensile, 83M particelle, 7.899 comuni
- OMI: Agenzia delle Entrate, semestrale, 30k+ zone
- Sismica: INGV mappa pericolosità + zone DPC
- EGMS: Copernicus Sentinel-1, periodo 2019-2023, 8,5M punti
- PAI: ISPRA mosaicatura nazionale
- Heritage: MIBAC Vincoli In Rete
- Land cover: Copernicus CORINE Land Cover 2018
- Buildings: OpenStreetMap + ISTAT census + Microsoft Building Footprints (85M edifici totali)
- POI: OpenStreetMap, snapshot mensile
- Demografia: ISTAT sezioni censimento 2021 + IRPEF MEF per CAP
- Nightlights: NASA VIIRS Black Marble
I numeri citati nei casi limite (322 comuni con coverage < 50%, 9% di particelle non sincronizzate a Roma, 15 comuni con popolazione NULL) sono estratti dal nostro database in tempo reale, al momento della scrittura.
Risorse correlate
- Verifica casa: cerca l'indirizzo, ottieni le 17 sezioni di dato
- App Zornade: mappa interattiva con tutti i layer
- Mappa catastale interattiva con OMI e dati per particella
- Foglio, particella, subalterno: come leggere gli identificativi catastali
- Quotazioni OMI: guida ai prezzi immobiliari per zona
- Rendita catastale: come si calcola il valore catastale
- Rischio subsidenza Italia: dataset EGMS InSAR scaricabile
- Rischio idrogeologico: dataset ISPRA gratuiti
- Categorie catastali: tabella completa con rendita e classi