Il principio giuridico è chiaro: chi compra un immobile con abusi edilizi eredita le sanzioni del vecchio proprietario. L'acquirente in buona fede non è automaticamente tutelato: se l'abuso non è stato dichiarato nell'atto notarile, il nuovo proprietario è responsabile in solido.
Ogni anno migliaia di compravendite si bloccano al momento della perizia notarile perché emerge una difformità che il venditore non aveva dichiarato, o peggio, non conosceva nemmeno.
I 5 controlli da fare prima del rogito
1. Verifica della planimetria catastale
La planimetria depositata al Catasto deve corrispondere allo stato di fatto. Qualunque differenza (un muro spostato, una finestra chiusa, un soppalco aggiunto) è una difformità.
Su app.zornade.com puoi vedere la geometria catastale ufficiale dell'edificio sulla mappa. Confrontala con la planimetria che ti ha dato il venditore. Se la forma è diversa, c'è qualcosa che non torna.
2. Verifica della destinazione d'uso
Un garage non può diventare un'abitazione senza cambio di destinazione d'uso autorizzato. Un sottotetto non può diventare una mansarda abitabile senza autorizzazione. Controlla che la categoria catastale corrisponda all'uso reale: la scheda particella su app.zornade.com riporta la categoria e la rendita.
3. Verifica dei titoli edilizi
Chiedi al venditore (o all'agente) copia di:
- Concessione edilizia o Permesso di Costruire originale
- Eventuali DIA, SCIA, CILA successive
- Certificato di agibilità/abitabilità
- Eventuali sanatorie o condoni
Se il venditore non ha questi documenti, non è necessariamente un problema: si possono richiedere all'ufficio tecnico del Comune. Ma se il Comune non li trova, l'immobile potrebbe essere parzialmente o totalmente abusivo.
4. Verifica dei vincoli
Su app.zornade.com puoi attivare i layer:
- Vincoli paesaggistici: se l'immobile è in zona vincolata, qualunque modifica esterna (tinteggiatura, infissi, tetto) richiede autorizzazione
- Vincoli sismici: in zona 1 e 2 ogni intervento strutturale richiede autorizzazione sismica
5. Verifica della provenienza
L'atto di provenienza (il rogito con cui il venditore ha acquistato a sua volta) deve menzionare la conformità urbanistica e catastale. Se non lo fa, o se la dichiarazione è generica ("l'immobile è conforme"), chiedi una perizia tecnica prima di firmare.
I segnali d'allarme visibili a occhio nudo
Prima ancora di chiamare un tecnico, ci sono indizi che puoi cogliere da solo:
- Verande e tettoie chiuse: se una veranda aperta è stata chiusa con vetrate fisse, è quasi certamente un abuso (aumento di volumetria)
- Mansarde con finestre nuove: l'apertura di nuove finestre su un tetto in zona vincolata richiede autorizzazione paesaggistica
- Tavernette con bagno: trasformare un seminterrato non abitabile in locale di soggiorno richiede agibilità e cambio di destinazione d'uso
- Soppalchi con altezza inferiore a 2,40 m: possono rientrare nelle tolleranze Salva Casa 2026, ma vanno verificati
- Scale esterne o rampe aggiunte: qualunque modifica alla sagoma dell'edificio è un intervento di ristrutturazione edilizia che richiede permesso
Cosa fare se trovi un abuso
Se scopri un abuso prima del rogito, hai tre opzioni:
- Chiedere al venditore di sanare: il venditore presenta la sanatoria a sue spese. Si allungano i tempi di 2-6 mesi, ma compri un immobile in regola.
- Negoziare sul prezzo: se l'abuso è sanabile ma il venditore non vuole aspettare, puoi scalare dal prezzo il costo stimato della sanatoria.
- Rinunciare: se l'abuso non è sanabile (es. aumento di volumetria in zona vincolata), l'unica scelta razionale è non comprare.
Non firmare MAI un compromesso con la clausola "l'acquirente dichiara di aver verificato la conformità urbanistica e di accettare lo stato di fatto". È la formula che ti impedisce di rivalerti sul venditore dopo il rogito.