Ogni casa ha due valori che non si somigliano: quello catastale, che serve a pagare le tasse, e quello di mercato, che serve a comprare e vendere. Confonderli costa caro, in un senso e nell'altro. Questa guida li mette uno accanto all'altro con i calcoli.
Il valore catastale
Parte dalla rendita e si calcola con una formula fiscale: rendita rivalutata del 5% moltiplicata per il coefficiente della categoria, che va da 110 a 160 per le abitazioni. La guida completa al calcolo mostra i passaggi esatti, e la guida all'IMU spiega dove il risultato finisce.
Il valore catastale non fotografa il mercato. Due case in palazzine vicine, con rendite assegnate in epoche diverse, possono avere valori catastali lontani tra loro pur valendo lo stesso. È un numero fiscale, aggiornato solo quando cambia la rendita.
Il valore di mercato
È il prezzo a cui la casa si venderebbe davvero. Si stima con i comparabili: immobili simili venduti di recente nella stessa zona, quotazioni OMI come riferimento minimo e massimo, stato reale dell'immobile. La mappa dei prezzi OMI su app.zornade.com mostra le quotazioni ufficiali per zona, da incrociare con annunci e vendite.
Il mercato si muove ogni giorno, la rendita ogni dieci o vent'anni: per questo la distanza tra i due numeri è la regola, non l'eccezione. In zone pregiate il valore di mercato supera quello catastale di molto, e a volte la rendita resta addirittura più alta del mercato, in zone in declino.
Quando si usa quale
Il valore catastale si usa per imposte di registro, successioni, donazioni, IMU e agevolazioni prima casa. Il valore di mercato per comprare, vendere, chiedere un mutuo, dividere un'eredità, fissare un affitto. Usare il catastale per decidere il prezzo di vendita significa lasciare soldi sul tavolo o non vendere mai.
Domande frequenti
Posso usare il valore catastale per il prezzo di vendita?
Puoi, ma è quasi sempre un errore: non riflette il mercato. Serve a calcolare le imposte, non a prezzare.
Quanto distano i due valori?
In media il valore di mercato supera quello catastale, con differenze che crescono nelle zone richieste e nei centri storici. Ogni comune fa storia a sé.
Il valore catastale si aggiorna?
Solo quando cambia la rendita, per esempio dopo un accatastamento o una rettifica. Non segue i prezzi di mercato.
Dove confronto i due valori per una casa?
La guida alla verifica prima di comprare incrocia visura, rendita e quotazioni OMI, con i link agli strumenti gratuiti.
Foto di copertina: Arturo Añez. su Pexels